La venta de un local arrendado constituye entrega de bien sujeta a IVA en tanto operación realizada por empresario en desarrollo de actividad empresarial (art. 4.1 LIVA); procede renunciar a la exención del artículo 20.2 LIVA y optar por la sujeción, en cuyo caso resulta procedente regularizar la deducción de cuotas soportadas en la adquisición de bienes de inversión que integran el local, siempre que concurran los requisitos de deducibilidad y se cumpla el procedimiento normativo de rectificación.
Hechos
El consultante adquirió un local comercial en junio de 2007, destinado al alquiler, solicitando y obteniendo la devolución del IVA soportado en la compra del local. El local únicamente ha estado arrendado desde abril de 2008 a diciembre de 2009, si bien, desde ese momento el local está ofertado en alquiler en varias agencias inmobiliarias y hay expuesto un letrero con "se alquila" y teléfono de contacto. Hasta la fecha no se ha podido alquilar.
El 31 de marzo de 2010 tramitó a través de modelo 037 baja en el Censo de empresario, profesionales y retenedores. Está interesado en la venta del local.
Cuestión planteada
Si en la venta del local puede renunciarse a la exención del artículo 20.Dos de la Ley 37/1992 y si procede regularizar la deducción efectuada de las cuotas del Impuesto soportado por la adquisición de bienes de inversión.
Contestación
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), están sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
En concreto, el apartado dos del citado artículo establece que se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, entre otras, las siguientes operaciones:
“(…)
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.
(…)”
En este sentido, el apartado dos del artículo 5 de la Ley del Impuesto establece que son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos, o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
El apartado uno del ya citado artículo 5, en su letra c), contiene una definición propia y específica del concepto de empresario o profesional, considerando como tales a los efectos de dicho Impuesto, entre otros, a "quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes." En conclusión, a la vista de los hechos descritos por el consultante, este tendrá la condición de empresario a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- En otro orden de cosas, el artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, que regula las operaciones asimiladas a las entregas de bienes por dicho Impuesto, dispone en su número 1º, letras a) y b) lo siguiente:
“Se considerarán operaciones asimiladas a las entregas de bienes a título oneroso:
1º. El autoconsumo de bienes.
A los efectos de este Impuesto, se considerarán autoconsumos de bienes las siguientes operaciones realizadas sin contraprestación:
a) La transferencia, efectuada por el sujeto pasivo, de bienes corporales de su patrimonio empresarial o profesional a su patrimonio personal o al consumo particular de dicho sujeto pasivo.
b) La transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales que integren el patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo.”
La normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido no establece expresamente un criterio preciso para determinar el momento del devengo del Impuesto en las transferencias de bienes del patrimonio empresarial del sujeto pasivo a su patrimonio personal.
No obstante, cuando el cese en el ejercicio de la actividad empresarial o profesional determinase la transferencia de los bienes integrantes del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo a su patrimonio personal o la transmisión gratuita de los mismos, será de aplicación lo establecido en el artículo 9, número 1º de la Ley 37/1992, anteriormente transcrito y, en consecuencia, se deberá entender producida la entrega de bienes que supone la referida transferencia o transmisión de bienes, sin perjuicio, en su caso de la regularización de las deducciones practicadas por la transmisión de un bien de inversión durante el periodo de regularización.
En este sentido, si el consultante hubiera desafectado el local, en los términos señalados, de su patrimonio empresarial para su afectación a su patrimonio privado, su posterior transmisión no estaría sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
3.- Por otra parte, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, no podrá entenderse producido el cese en la condición de sujeto pasivo, actuando como empresario o profesional, mientras continúe llevando a cabo la liquidación del patrimonio empresarial o profesional y enajenando los bienes de su activo.
La presentación de la declaración censal de baja en el ejercicio de una actividad no produce, por sí misma, dicho cese, ni determina el traspaso de los bienes integrantes del patrimonio empresarial o profesional de un sujeto pasivo a su patrimonio personal o su transmisión gratuita. Dicha declaración no es la causa, sino el efecto del cese en el ejercicio de las actividades empresariales o profesionales y, por ello, no resulta procedente su presentación antes de que el aludido cese se produzca efectivamente.
La pérdida de la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido no tendrá lugar en tanto no se cese efectivamente en la actividad correspondiente y se formule la baja en el correspondiente censo de empresarios o profesionales, estando sujeto, hasta que no se produzca dicha baja, al cumplimiento de las obligaciones formales que correspondan.
En este sentido, aunque se presentara el correspondiente modelo censal (037) de baja, si no se ha producido el cese efectivo no decae la obligación del cumplimiento de las correspondientes obligaciones tributarias.
3.- Por otra parte, el artículo 20, apartado uno, número 22º, A), de la Ley 37/1992 señala que estarán exentas del Impuesto:
“Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
(…)
22.ºA) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
(…)”
El apartado dos del artículo 20 del mismo texto legal prevé la renuncia a la anterior exención:
“Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”
Así pues, en caso de que la entrega del local se halle sujeta y exenta, siempre que el adquirente cumpla los requisitos anteriores, podrá renunciarse a la exención del artículo 20.Uno.22º de la Ley del Impuesto. En caso de que se renuncie a la exención en los términos del artículo 20.dos de la Ley del Impuesto, procederá la inversión de la condición de sujeto pasivo en los términos de la letra e), número 2º, apartado Uno del artículo 84 de la Ley del Impuesto.
4.- En relación a la entrega de bienes de inversión durante el periodo de regularización, tal y como se ha señalado, habrá de practicarse una regularización única de las cuotas de impuesto soportado por el tiempo de dicho periodo que quede por transcurrir, en los términos previstos en el artículo 110 de la Ley del Impuesto.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 20-Uno-22, 20-Dos-