En la transmisión futura de la participación en copropiedad del solar (40%), el valor de adquisición a efectos de IRPF se determinará conforme a los artículos 35 y 36 de la Ley 35/2006, tomando como base el valor resultante de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la herencia de los progenitores (sin exceder valor de mercado), limitado exclusivamente al valor del suelo y excluyendo la edificación desaparecida. A este importe base se sumarán las mejoras y gastos inherentes a la adquisición conforme al artículo 35.1.b), siendo la ganancia o pérdida patrimonial resultado de la diferencia entre el precio de transmisión y este valor de adquisición así determinado.
Hechos
El consultante era propietario (por herencia de sus padres) de varias fincas registrales (arrendadas y no afectas a actividades económicas) ubicadas en un edificio que se derrumbó en 2010 por las obras de un edificio colindante. En el mismo año, el ayuntamiento procede a la demolición de los restos y al desescombro del solar, practicando una liquidación al consultante en 2011 por importe de 157.517,89 euros, en concepto de "obras en ejecución sustitutoria", liquidación que se encuentra recurrida, habiéndose solicitado la derivación de responsabilidad al colindante causante del daño. Además se ha iniciado una demanda contra los colindantes en reclamación de los daños y perjuicios sufridos por la comunidad de propietarios del edificio derruido.
Cuestión planteada
Ante una posible transmisión de su participación (40 por 100) en la copropiedad del solar, pregunta sobre la determinación del valor de adquisición.
Contestación
La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Partiendo de ese concepto, el derrumbe del edificio donde se encontraban las fincas registrales propiedad del consultante en cuanto comporta su desaparición constituye una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial). En cuanto a la cuantificación del importe de esta variación, al estar todavía pendiente de resolución la reclamación judicial de daños y perjuicios interpuesta contra los colindantes causantes del daño, la interrelación de los artículos 14.2.a) y 37.1.g) de la Ley del Impuesto nos lleva a concluir que la ganancia o pérdida patrimonial se computará por diferencia entre la indemnización que se perciba por la pérdida del elemento patrimonial (fincas registrales de la edificación derrumbada) y el valor de adquisición de este elemento (valor que, evidentemente, no incorporará el valor del suelo), procediendo su imputación temporal al período impositivo en que adquiera firmeza la sentencia que resuelva la reclamación judicial iniciada.
Respecto a la determinación del valor de adquisición de la cuota propietaria que el consultante tiene en el solar, a efectos de una futura transmisión (ya sea mediante venta, permuta o aportación no dineraria a sociedad), tal determinación se realizará de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, tomando como importe real de la adquisición (al proceder esta de las herencias de sus padres) el valor resultante de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (sin exceder del valor de mercado), pero limitado al valor del suelo (excluyendo la edificación). Por tanto, y transcribiendo el artículo 35:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan”.
Por lo que se refiere a la cuota correspondiente a la liquidación efectuada por el ayuntamiento en concepto de “obras en ejecución sustitutoria” (según la relación aportada consisten en demolición del edificio principal y de una nave posterior, desescombro, limpieza y vallado del solar, traslado de escombros, estudio de la red de saneamiento, levantamiento topográfico de los solares, enfoscado de muro medianero, ejecución de catas, rellenado de tierra compactada de los fosos existentes y posterior ejecución de una nueva solera de hormigón), en cuanto estas obras responden al concepto de inversiones y mejoras aquella cuota pasará a formar parte —a efectos de una futura transmisión— del valor de adquisición, en los términos del referido artículo 35.
No obstante, si posteriormente por estimación del recurso administrativo interpuesto contra la liquidación, esta se exigiera al causante del daño, no existiría una inversión o mejora realizada por el consultante, por lo que no procedería inclusión alguna por tal concepto. Del mismo modo, si por estimación del recurso se minorara la cuota exigida al consultante, el coste de la inversión o mejora sería menor, por lo que de producirse alguno de los dos supuestos con posterioridad a la declaración de la transmisión el consultante deberá regularizar su situación mediante la presentación de una autoliquidación complementaria en los términos del artículo 122 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), donde se establece lo siguiente:
“1. Los obligados tributarios podrán presentar autoliquidaciones complementarias, o declaraciones o comunicaciones complementarias o sustitutivas, dentro del plazo establecido para su presentación o con posterioridad a la finalización de dicho plazo, siempre que no haya prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria. En este último caso tendrán el carácter de extemporáneas.
2. Las autoliquidaciones complementarias tendrán como finalidad completar o modificar las presentadas con anterioridad y se podrán presentar cuando de ellas resulte un importe a ingresar superior al de la autoliquidación anterior o una cantidad a devolver o a compensar inferior a la anteriormente autoliquidada. En los demás casos, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 120 de esta ley.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior y salvo que específicamente se establezca otra cosa, cuando con posterioridad a la aplicación de una exención, deducción o incentivo fiscal se produzca la pérdida del derecho a su aplicación por incumplimiento de los requisitos a que estuviese condicionado, el obligado tributario deberá incluir en la autoliquidación correspondiente al período impositivo en que se hubiera producido el incumplimiento la cuota o cantidad derivada de la exención, deducción o incentivo fiscal aplicado de forma indebida en los períodos impositivos anteriores junto con los intereses de demora.
3. Los obligados tributarios podrán presentar declaraciones o comunicaciones de datos complementarias o sustitutivas, haciendo constar si se trata de una u otra modalidad, con la finalidad de completar o reemplazar las presentadas con anterioridad”.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 35