La indemnización percibida por el arrendatario como consecuencia de la resolución del contrato de alquiler constituye una ganancia patrimonial conforme al artículo 33.1 LIRPF, cuyo importe se determina por la cantidad recibida según el artículo 34.1.b LIRPF. La exención por reinversión en vivienda habitual no resulta de aplicación, dado que esta figura requiere la transmisión de un elemento patrimonial afecto a actividades económicas; la indemnización por renuncia de derechos arrendaticios no genera tal supuesto. No obstante, si el arrendamiento se contrató antes del 31 de diciembre de 1994, será preciso examinar la aplicabilidad de la disposición transitoria novena LIRPF, que introduce reducciones sobre la ganancia patrimonial generada hasta el 20 de enero de 2006.
Hechos
El consultante reside en una vivienda en calidad de arrendatario con un contrato de renta antigua. El arrendador le ha abonado una indemnización por el abandono de la vivienda. Manifiesta su intención de destinar dicha cantidad a la adquisición de una nueva vivienda habitual en propiedad.
Cuestión planteada
Tributación de la indemnización percibida y si es de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La percepción por el arrendatario de una cantidad (indemnización) que le satisface el propietario por la renuncia a sus derechos arrendaticios, resolviendo el contrato de alquiler para así disponer libremente del inmueble constituye para aquél una alteración en la composición de su patrimonio que dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de dicha ganancia patrimonial, según la letra b) del apartado 1 del artículo 34 de la citada Ley, será la cantidad percibida por el arrendatario como consecuencia de la resolución del contrato.
Sentado lo anterior, aunque el consultante no proporciona en su escrito la fecha de inicio del contrato de arrendamiento, se hace preciso señalar, por si fuera de aplicación, la disposición transitoria novena de la LIRPF, que establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
El régimen transitorio, en caso de que sea de aplicación, prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, entendiendo por tal, la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Para la aplicación de la reducción, se calculará el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial, a cuya ganancia patrimonial el contribuyente le hubiera aplicado lo establecido en esta disposición, y se operará de la forma siguiente:
Si la suma del resultado de la anterior operación y el valor de transmisión del elemento patrimonial fuese inferior a 400.000 euros, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del contribuyente que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
Si el resultado de la anterior operación fuese inferior a 400.000 euros, pero sumándolo al valor de transmisión del elemento patrimonial se superase dicha cantidad, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado al resultado de la anterior operación no supere los 400.000 euros, se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
Si el resultado de la anterior operación fuese superior a 400.000 euros no se aplicará reducción alguna a la parte de la ganancia patrimonial con anterioridad a 20 de enero de 2006.
Como fecha de adquisición, a estos efectos, se tomará la fecha de la firma del contrato de arrendamiento.
Finalmente, es preciso señalar que el consultante no podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), dado que para su aplicación es preciso ser propietario, tanto de la vivienda transmitida como de la adquirida con el importe obtenido en dicha transmisión, circunstancia que no concurre en el presente caso, dado que habitaba la anterior vivienda a título de arrendador.
En consecuencia, la ganancia patrimonial obtenida, reducida en su caso, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006, art. 33, 34 y 38.
RD 437/2007, arts. 41 y 41bis.