Para el cálculo de la ganancia patrimonial en la transmisión de un inmueble adquirido mediante autopromoción, el valor de adquisición integra: el precio del terreno, el coste de las obras de construcción, los tributos (ITP/AJD) y gastos inherentes a la adquisición y declaración de obra nueva (notaría, Registro, licencias municipales, coordinación de seguridad). Se excluyen intereses. El valor de transmisión se reduce por los gastos y tributos satisfechos por el transmitente (comisión inmobiliaria, certificado de eficiencia energética). El coste de obras debe acreditarse mediante prueba válida en derecho; la valoración de esa prueba compete a los órganos de comprobación conforme al art. 106 LGT.
Hechos
La consultante adquirió un terreno en 2005 donde construyó una vivienda, cuyas obras finalizaron en el año 2007. Durante el año 2023, se procedió a la venta de la vivienda. La consultante manifiesta haber satisfecho los gastos que se corresponden con la cuestión planteada.
Cuestión planteada
Consideración de los siguientes gastos como integrantes de los valores de adquisición y transmisión, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial:
-Adquisición: escritura de compra de la parcela, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la parcela, gastos del Registro de la Propiedad de la parcela, gastos de notaría en la compra de la parcela, pago al ayuntamiento por la licencia de obra, pago de los honorarios al arquitecto y aparejador (proyecto y ejecución de la obra), pago por coordinación de seguridad y salud, escritura de declaración de obra nueva, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, gastos del Registro de la Propiedad de la casa, gastos de notaría en la escritura de declaración de obra nueva y pago al ayuntamiento por la licencia de primera ocupación.
- Transmisión: comisión inmobiliaria y gastos de expedición del certificado de eficiencia energética.
Contestación
La transmisión del inmueble generará en su propietaria (consultante) una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
El importe de la misma será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente.
Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
De acuerdo con el citado precepto, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe real satisfecho por la adquisición del terreno, del importe satisfecho por las obras de construcción y de los gastos y tributos inherentes tanto a la adquisición como a la declaración de obra nueva, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El coste de las obras de construcción, en los supuestos de autopromoción, deberá ser acreditado por los consultantes. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La fecha de adquisición de la construcción en los supuestos de autopromoción se entiende producida con la finalización de las obras, que, asimismo, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración, como se ha indicado anteriormente, no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición.
Por tanto, el asunto que nos ocupa se concreta en determinar si los gastos relacionados en la cuestión planteada tienen la consideración de inherentes a la adquisición o a la transmisión, a efectos de la determinación del importe de la ganancia patrimonial. Pues bien, por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra (en este caso construcción) y la venta del inmueble. Conforme a ello, cabe afirmar que los gastos relacionados en su escrito satisfechos por la consultante tienen la consideración de inherentes a la adquisición o transmisión, según estén unidos a una u otra.
La ganancia o pérdida patrimonial determinada en la forma expuesta anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 35.