La transmisión del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial determinada conforme al artículo 33 LIRPF, calculada como diferencia entre el valor de adquisición (importe real más costes inherentes e inversiones/mejoras, minorado por amortizaciones cuando proceda) y el valor de transmisión (importe real menos gastos y tributos del transmitente, prevaleciendo valor de mercado si es superior). La ganancia o pérdida patrimonial resultante se integra en la base imponible del ahorro; la determinación del valor de mercado constituye cuestión de hecho cuya acreditación corresponde al contribuyente y cuya valoración definitiva es competencia de los órganos de gestión e inspección.
Hechos
La consultante es propietaria de una vivienda adquirida en terreno rústico en el año 1997, que constituye su vivienda habitual. El terreno se ha recalificado como urbano, si bien no se ha efectuado ninguna gestión urbanística ni parece que vaya a efectuarse en muchos años por su elevado coste que correaría a cargo de los propietarios. Recientemente, ha recibido una notificación de un expediente de expropiación de unos metros de la parcela. Por todo ello, se ha planteado su venta.
Cuestión planteada
Tributación de la operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
La transmisión del inmueble, tanto si el suelo está calificado como rústico o como urbano, generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
El artículo 34.1 de la LIRPF Ley dispone, en su letra a), que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, definidos en el artículo 35 de la LIRPF, para las transmisiones onerosas.
El artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Por lo que respecta al valor de mercado del inmueble, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la transmisión.
En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
La ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 33, 34, 35 y 49