La disolución de un condominio constituye una transmisión patrimonial onerosa sujeta a ITP cuando media compensación económica entre los condóminos. El sujeto pasivo es el adquirente de la cuota ajena, la base imponible es el valor real del bien transmitido (aplicándose deductibilidad solo a cargas que disminuyan ese valor, no deudas), y el tipo de gravamen es el fijado por la Comunidad Autónoma para transmisiones inmobiliarias, sin que sean deducibles las hipotecas o gravámenes que afecten al inmueble.
Hechos
Dos comuneros adquirieron por herencia al 50 por 100 un inmueble; actualmente quieren transmitir el inmueble a un tercero, el consultante; para ello pretenden hacer una escritura de donación mediante la cual un comunero transmite al consultante un 10 por 100 de su cuota de la comunidad, para, posteriormente, ante el mismo notario y el mismo día, proceder a la disolución del condominio. El consultante compensaría en dinero a los otros dos comuneros por el valor de su participación en la comunidad de bienes.
Cuestión planteada
Tratamiento fiscal de la disolución del condominio.
Contestación
El artículo 2.1 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITPAJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) dispone que:
“El impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia.”.
En términos análogos se expresa el artículo 13 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003). Estos preceptos facultan a la Administración tributaria para calificar jurídicamente los actos o contratos realizados, a fin de exigir el impuesto correspondiente a su verdadera naturaleza.
Por otra parte el artículo 7.1.A) del mismo cuerpo legal establece que
“Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.”.
Por su parte, el artículo 8 del TRLITPAJD, que regula el sujeto pasivo de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, determina en su letra a) lo siguiente:
“Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.”.
A su vez, la base imponible de esta modalidad del impuesto se regula en el artículo 10 del referido TRLITPAJD, estableciendo la siguiente regla general:
“1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.”.
Respecto al tipo de gravamen el artículo 11.1 del mismo texto legal establece que:
“1. La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable los siguientes tipos, sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente:
a) Si se trata de la transmisión de bienes muebles o inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía, con el tipo que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 6 por 100 a la transmisión de inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía, y el 4 por 100, si se trata de la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía. Este último tipo se aplicará igualmente a cualquier otro acto sujeto no comprendido en las demás letras de este apartado.”.
En este sentido, la operación que pretenden realizar que, según el planteamiento de la consulta, supone una donación de un 10 por 100 de la cuota de una comunidad de bienes sobre un inmueble para proceder el mismo día y ante el mismo notario a la inmediata disolución y liquidación de ésta comunidad de bienes, con adjudicación del inmueble a quien no era uno de sus propietarios originales –en los términos expuestos en la consulta–, en realidad constituye una operación conjunta que debe calificarse como una transmisión onerosa del inmueble y, como tal, está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 2-1, 7-1, 8, 10 y 11