Las cantidades percibidas en 2006 y 2008 no constituyen ganancias patrimoniales en sentido de IRPF al no haberse producido transmisión de dominio de los terrenos, pues los contratos privados suscritos expresamente excluyen la tradición hasta el otorgamiento de escritura pública y condicionan la entrega al cumplimiento de requisitos adicionales. Ausente la alteración en la composición patrimonial derivada de una verdadera compraventa con efectos traslativos, no nace obligación tributaria cuya prescripción evaluar: las cantidades recibidas carecen de calificación como rendimiento exigible en las declaraciones de IRPF de esos períodos.
Hechos
El consultante y su esposa firmaron en 2006 (21 de abril) con una entidad promotora unos contratos para la venta de unas fincas rusticas. En los contratos existían unas condiciones que determinaban que en caso de no cumplirse las compraventas no se celebrarían, con pérdida de las cantidades entregadas, lo que finalmente se ha producido.
Cuestión planteada
Habiendo percibido cantidades a cuenta en 2006 y 2008, cantidades no incluidas en las declaraciones del IRPF de esos años, se pregunta sobre su posible prescripción.
Contestación
En nuestro sistema jurídico la entrega o tradición es el medio jurídico de transmitir al comprador la propiedad de la cosa o el derecho real sobre ella, de modo que la transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato sino que ha de ser seguida de la tradición, según se deriva del artículo 609 del Código Civil, en cuya virtud la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y del artículo 1.095 del citado cuerpo legal, según el cual el acreedor no adquiere derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada, preceptos en cuya virtualidad estima la doctrina que la entrega en nuestro derecho supone transferir la posesión jurídica de la cosa, lo cual hace adquirir la propiedad o el derecho real por parte del comprador, lo que se fundamenta además en el artículo 1.462 del Código Civil al establecer que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Precepto que en su segundo párrafo determina que “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
En el supuesto consultado, se suscriben (bajo la denominación de contratos de compraventa) unos contratos privados en los que no se produce la tradición o entrega (se estipula que la operación no implica, por sí misma, entrega de la propiedad y posesión de las fincas, que seguirán en poder del vendedor hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa), sino que la tradición queda supeditada al cumplimiento de unas condiciones, por lo que no concurren en el presente caso los elementos necesarios para considerar que se ha producido la transmisión de la propiedad de los terrenos de la parte vendedora a la parte compradora, es decir, no se ha producido una verdadera y propia compraventa con efectos traslativos del dominio.
Con este planteamiento, no se ha producido en 2006 la transmisión de los terrenos que hubiera dado lugar a una alteración en la composición de los patrimonios del consultante y su esposa que pusiera de manifiesto ganancias o pérdidas patrimoniales, tal como resulta del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales que se recoge en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), esto es: “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Por tanto, las cantidades percibidas a cuenta de una venta que, llegado el vencimiento de las condiciones (año 2014) finalmente no se realiza, procede imputarlas al período impositivo en que dejan de constituir entregas a cuenta de una transmisión que no se consuma, para constituirse en elemento autónomo de un contrato que no se ha perfeccionado, circunstancia que (según se indica en el escrito de consulta) se produce en el referido año.
En conclusión, no puede hablarse de prescripción por el hecho de haber transcurrido más de cuatro años desde que se efectuaron las entregas a cuenta (años 2006 y 2008), pues su imputación procede realizarla al período impositivo 2014, período en el que se producen para el consultante las correspondientes ganancias patrimoniales al hacer suyas unas cantidades que han dejado de constituir parte del precio de unas operaciones de compraventa para convertirse en indemnizaciones o penalizaciones por no haberse realizado las ventas, pues comportan una incorporación de dinero al patrimonio del contribuyente —no calificable como rendimientos— que da lugar a la existencia de ganancias patrimoniales, tal como dispone el citado artículo 33.1 de la Ley del Impuesto). Ganancias patrimoniales no amparadas por ninguno de los supuestos de exención establecidos legalmente y que, al no proceder de transmisiones, deben cuantificarse en los importes percibidos. Así resulta de lo dispuesto en el artículo 34.1,b) de la misma ley, donde se determina que “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será en los demás supuestos (distintos del de transmisión), el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales en su caso”.
Finalmente, por lo que respecta a la integración de estas ganancias patrimoniales, procede señalar que el hecho de no proceder de transmisiones de elementos patrimoniales conlleva su consideración como renta general (así lo determina el artículo 45 de la Ley 35/2006), por lo que su integración se realizará en la base imponible general, tal como resulta de lo dispuesto en el artículo 48 de la misma ley.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006. Art. 33