La reinversión exigida para la exención por ganancia patrimonial en vivienda habitual requiere destinar el importe obtenido a la adquisición de titularidad (pleno dominio, aunque sea compartida) de la nueva vivienda habitual del transmitente. El importe privativo no destinado a esta adquisición carece de consideración de reinversión y, por tanto, no accede a la exención, resultando gravada la correspondiente ganancia patrimonial derivada de su no reinversión.
Hechos
El consultante tiene intención de vender su actual vivienda habitual de carácter privativo, destinado el importe que obtenga a sufragar los costes inherentes a la adquisición por parte de su cónyuge de una vivienda que ha heredado, consistentes en el impuesto sobre sucesiones, plusvalía municipal, notario y una pequeña reforma. Dicha vivienda continuará manteniendo el carácter de bien privativo de su cónyuge, y constituirá la nueva residencia habitual del matrimonio, casado en régimen de gananciales.
Cuestión planteada
Si el importe privativo que destine a sufragar dichos costes tendrá la consideración de reinversión a efectos de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, en su punto 1 dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…).
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.”
Dicho artículo 41 bis, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, el cual, entre otros, dispone:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
(…)”
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble; requiriendo, a su vez, que dicha vivienda constituya o vaya a constituir la residencia habitual del adquirente de dicho título. Resultando indiferente el cómo se instrumente su financiación, el estado civil del contribuyente y, en su caso, el régimen económico matrimonial.
La masa dineraria obtenida por uno de los cónyuges al vender una vivienda privativa conserva el carácter del bien del que procede. En ese sentido, el artículo 1.346 del Código Civil establece que "son bienes privativos los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos".
Por tanto, la cuantía que del importe total obtenido en la venta de su vivienda habitual privativa el consultante no destine a adquirir para él mismo determinado porcentaje de propiedad sobre su nueva residencia habitual no tendrá la consideración de reinversión a efectos de poder exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada en dicha venta.
En el presente caso, al destinar dicho importe a financiar el coste de adquisición de una vivienda privativa de su cónyuge, aunque esta adquiera la consideración de su nueva residencia habitual, no tendrá la condición de reinversión a efectos de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 38.1 y Disposición adicional 23ª
RD 439/2007, arts. 41 y 41 bis.