La constitución de una opción de compra sobre un inmueble genera en los copropietarios concedentes una ganancia patrimonial en renta general (art. 33.1 y 45 LIRPF) en el momento de su formalización, determinada por la prima efectivamente percibida o, si es inferior, por el valor de mercado, minorada por gastos y tributos inherentes. Esta alteración patrimonial se imputa en el período en que se formaliza el derecho de opción, independientemente del ejercicio posterior de la compraventa, que genera una segunda ganancia o pérdida patrimonial diferenciada.
Hechos
El consultante es uno de los tres copropietarios de un edificio destinado al alquiler que explotan en régimen de comunidad de bienes. Los tres copropietarios van a vender el edificio a un tercero, a cuyo favor han constituido en escritura pública una opción de compra susceptible de cesión a cambio del pago de una determinada cantidad, pudiendo prorrogarse el plazo establecido para la opción a cambio de una cantidad adicional. Las cantidades satisfechas en concepto de opción de compra se descontarán del precio de venta del inmueble en caso de que se ejercite dicha opción.
Cuestión planteada
Tributación de cada uno de los copropietarios por las cantidades percibidas en concepto de opción de compra.
Contestación
La constitución de la opción de compra a favor de los copropietarios y posteriormente, en su caso, la transmisión del inmueble, darán lugar en éstos a ganancias o pérdidas patrimoniales, de acuerdo con el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que define como tales a las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por dicha Ley se califiquen como rendimientos.
Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor “facultad de configuración” en cuanto que se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa (S.T.S. de 5 de noviembre de 2003). Ello determina que el contrato de opción de compra y la ulterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.
La concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente (en el caso consultado, los tres copropietarios) una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el citado artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalizó el derecho de opción de compra sobre el inmueble.
Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por sus propietarios ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el reiterado artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
En este caso, las cuantías recibidas previamente por los copropietarios en concepto de precio del derecho de opción de compra sobre dicho inmueble, se descontarán, al estar así pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicho inmueble, por lo que el precio de la opción recibidos por los concedentes constituirá un menor valor de transmisión del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, al derivar de una transmisión, conforme a lo previsto en los artículos 48 y 49 de la LIRPF.
En lo que respecta a la individualización de las ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas, debe tenerse en cuenta que el artículo 392 del Código Civil define la comunidad de bienes como la situación en que se encuentran varias personas que son propietarias en pro indiviso de un mismo bien o derecho, de tal forma que al carecer la comunidad de bienes de personalidad jurídica, los bienes y derechos integrantes de la misma serán de propiedad de los comuneros en la cuota que les corresponda en la comunidad.
En consecuencia, la ganancia patrimonial obtenida por la opción de compra sobre el inmueble de titularidad de los copropietarios y las ganancias o pérdidas patrimoniales que se obtuvieran en su transmisión, se atribuirán a cada uno de los copropietarios en función del porcentaje de titularidad que les corresponde en dicho inmueble.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006. Artículos 14, 33, 35, 45, 48 y 49.