La normativa estatal aplicable desde el 01/01/2013 para determinar los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda e ingresos máximos de adquirentes en la exención de ITP por viviendas de protección oficial es la Disposición Adicional 3ª del Real Decreto 233/2013, que deroga y sustituye al Real Decreto 2066/2008. Esta disposición opera como parámetro material de elegibilidad de la exención recogida en el artículo 45.I.B.12 del TRLITPAJD, condicionando su reconocimiento a la verificación de los umbrales allí establecidos.
Hechos
El consultante tiene la intención de adquirir un solar para construir viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid. La adquisición del terreno y la promoción de las viviendas la realizará en nombre propio como empresario individual, para lo cual obtendrá un préstamo hipotecario para construir las viviendas, llevando a cabo todos los actos y contratos relacionados con su construcción y posterior venta.
Cuestión planteada
Si la Disposición Adicional 3ª del Real Decreto 233/2013, es la normativa estatal que resulta de aplicación desde el 01/01/2013 para determinar los "parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes" a que se refiere el artículo 45.I.B.12, último párrafo, del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o por, el contrario, si dicha normativa sigue estando constituida por el articulado del Real Decreto 2066/2008.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
El artículo 45.I del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) –en adelante, TRLITPAJD– regula los beneficios fiscales del impuesto, estableciendo en el apartado B).12 lo siguiente:
“Artículo 45.
Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1 de la presente Ley serán los siguientes:
I. (…)
B) Estarán exentas:
(…)
12.a) La transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial. Los préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de aquellos, en cuanto al gravamen de actos jurídicos documentados.
b) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de «viviendas de protección oficial», siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia.
c) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva.
d) La constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial y sus anejos inseparables, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.
e) La constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.
Para el reconocimiento de las exenciones previstas en las letras a) y b) anteriores bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación o declaración provisional o cuatro años si se trata de terrenos. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. En el supuesto de las letras a) y b) de este apartado, el cómputo del plazo de prescripción previsto en el artículo 67 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, comenzará a contarse una vez transcurrido el plazo de tres o cuatro años de exención provisional.
Las exenciones previstas en este número se aplicarán también a aquéllas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.”
Conforme al precepto transcrito, para la determinación de los beneficios fiscales aplicables a las viviendas protegidas sometidas a la normativa propia de las Comunidades Autónomas, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el último párrafo del apartado 12 del artículo 45.I.B) del TRLITPAJD, es decir, que deberá analizarse si, en las referidas viviendas, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no exceden de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial, pues tal es el requisito exigido por el precepto para que las exenciones reguladas en el apartado 12 del artículo 45.I.B) del TRLITPAJD resulten aplicables a las viviendas de protección pública que dimanan de la legislación propia de las Comunidades Autónomas.
Sobre la normativa que debe tenerse en cuenta para determinar los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes a los que se refiere el mencionado precepto, el Tribunal Supremo en las Sentencias 820/2018, de 22 de mayo y 1039/2018, de 18 de junio, afirma que “(…) en relación con las viviendas sometidas a un régimen autonómico de protección pública, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes que permiten acceder a la exención recogida en el artículo 45.I.B).12 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados , aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, son los fijados por las normas que, a nivel estatal, regulan las características de las viviendas de protección oficial o, por el contrario, los que dimanan de la legislación propia de cada Comunidad Autónoma (…) Y la respuesta debe ser, conforme a lo que hemos razonado, que tales parámetros son los recogidos en las normas estatales que regulan las características de las viviendas de protección oficial pues son tales normas las que fijan los parámetros (superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes) que deben tenerse en cuenta para la aplicación de la exención aquí analizada.
Asimismo, en estas sentencias se hace referencia a la normativa estatal vigente, en ese momento, en la que venían establecidos esos parámetros definitorios, en este caso, “el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre –vigente–, referido a los requisitos que han de reunir las viviendas protegidas, entre los que se encuentra el del “precio máximo” determinado a tenor de los artículos 9 y siguientes de la indicada disposición reglamentaria”.
Estas mismas conclusiones se recogen en las resoluciones a las consultas vinculantes de este Centro Directivo, V2872-11, de 12 de diciembre y V0459-12, de 29 de febrero. En esta última consulta (citada en las dos sentencias del Tribunal Supremo reseñadas) se analiza la normativa estatal que fija los parámetros a los que se refiere el último párrafo del artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD, normativa que en ese momento se encontraba vigente. En cuanto al parámetro “superficie máxima protegible” se remite al párrafo segundo del artículo 1 del Real Decreto-ley 37/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial (BOE de 8 de noviembre) y al Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, (BOE de 16 de enero) que lo desarrolla, que establecen como requisito de las viviendas de protección oficial que tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados. Por lo tanto, éste debe ser considerado el parámetro de superficie máxima protegible establecido por la norma legal estatal.
En concreto, el párrafo segundo del artículo 1 del Real Decreto-ley 37/1978, establece:
“Artículo primero.
(…)
Existirá una única categoría de viviendas de protección oficial, que serán aquellas que, dedicadas a domicilio habitual y permanente, tengan una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados y cumplan las condiciones, especialmente respecto a precios y calidad, que se señalen en las normas de desarrollo del presente Real Decreto-ley y sean calificadas como tales.”
Sobre el parámetro “precio de la vivienda”, este centro directivo manifiesta en la consulta vinculante V0459-12, que “la norma legal, se remite expresamente a la norma reglamentaria, pues en la definición de la vivienda de protección oficial, el artículo 1 del Real Decreto-Ley 31/1978, establecía que viviendas de protección oficial eran las que, además de otros requisitos, “cumplan las condiciones, especialmente respecto a precios y calidad, que se señalen en las normas de desarrollo del presente Real Decreto-Ley (...)”. A continuación, se refiere al Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (BOE de 24 de diciembre), que regulaba en los artículos 9, 10 y 32 esta materia. Por último, sobre el parámetro “límite de ingresos de los adquirentes”, en la consulta mencionada esta Dirección manifiesta que éste se encuentra fijado, asimismo, en el artículo 32 del Real Decreto 2066/2008.
El referido Real Decreto 2066/2008 regulaba el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación para el periodo 2009-2012, incluidos, de forma que, los programas de ayuda y fomento regulados en el mismo dejaron de estar vigentes desde el 1 de enero de 2013. La pérdida de la vigencia del Plan Estatal aprobado por dicho decreto ha sido reconocida por el Tribunal Constitucional en la sentencia 112/2013, de 9 de mayo, en concreto, en el fundamento jurídico segundo, en el que se afirma:
“(…) Así mismo, debe tenerse en cuenta que el plan estatal de vivienda 2009-2012 no ha sido derogado por el decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el plan estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la renovación urbanas, 2013-2016, sino que ha concluido el periodo para cuya eficacia fue aprobado (…)”.
Posteriormente, se han aprobado diferentes planes estatales de vivienda por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2017 (BOE de 10 de abril); por el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (BOE de 10 de marzo); y por el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 (BOE de 19 de enero). Sin embargo, ninguno de estos tres Planes Estatales ha establecido ayudas para promoción de viviendas protegidas, programas en los que venían regulándose los parámetros del precio máximo de venta o alquiler y los ingresos máximos de los adquirentes o usuarios. Ahora bien, el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento de alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, al que se refiere el escrito de consulta, establece en la disposición adicional tercera lo siguiente:
“Disposición adicional tercera. Vivienda Protegida.
A partir de la fecha de entrada en vigor de este real decreto, y sin perjuicio de las situaciones jurídicas creadas al amparo de anteriores normativas aplicables, se entenderá por vivienda protegida, a los efectos de lo establecido en la normativa estatal, toda aquella que cuente con la calificación correspondiente de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, por cumplir los requisitos de uso, destino, calidad, precio máximo establecido (tanto para venta como para alquiler) y, en su caso, superficie y diseño, así como cualesquiera otros establecidos en la normativa correspondiente.
En todo caso habrán de cumplir como mínimo con los requisitos siguientes:
– La vivienda protegida deberá destinarse a residencia habitual y permanente del propietario o del inquilino.
– Deberán contar con un precio máximo de venta de la vivienda protegida en venta o un alquiler máximo de referencia de la vivienda protegida en alquiler.
– Disponer de una superficie útil máxima de 90 m2, sin incluir, en su caso, una superficie útil máxima adicional de 8 m2 para trasteros anejos y de otros 25 m2 destinados a una plaza de garaje o a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.”
Sin embargo, tal y como se ha concluido respecto del Real Decreto 2066/2008, el plan estatal contenido en el Real Decreto 233/2013 por el que se regula el plan estatal para el periodo 2013-2016, ha dejado de estar vigente, por haber concluido el periodo para cuya eficacia fue aprobado.
Finalmente, el plan estatal vigente en la actualidad, aprobado por el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono de Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 (BOE de 19 de enero), no hace ninguna referencia a la vivienda protegida y, por lo tanto, a los parámetros previstos en el último párrafo del artículo 45.I.B.12 del TRLITPAJD.
Conforme a lo anterior, a efectos de lo dispuesto en el último párrafo del apartado 12 del artículo 45.I.B) del TRLITPAJD, parece que únicamente puede determinarse a través de la normativa estatal vigente en la actualidad el parámetro referido a la superficie máxima protegible, previsto en el párrafo segundo del artículo 1 del Real Decreto-ley 37/1978 –superficie útil máxima de noventa metros cuadrados–, no estando recogidos los parámetros precio de la vivienda e ingresos máximos de los adquirentes en ninguna norma reglamentaria de desarrollo a las que se remite expresamente el artículo 1 del referido Real Decreto-ley 37/1978, pues el Real Decreto 42/2022 por el que se regula el Plan Estatal para el acceso a la vivienda vigente en la actualidad no regula estos parámetros.
Ahora bien, a este respecto, cabe plantearse si lo dispuesto en la disposición adicional tercera del Real Decreto 233/2013 mantiene su vigencia y, por lo tanto, resultaría aplicable como norma reglamentaria de desarrollo del Real Decreto-ley 37/1978; y a juicio de este Centro Directivo, la respuesta ha de ser positiva. En efecto, como dijo el Tribunal Constitucional respecto del plan estatal de vivienda 2009-2012, aprobado por el Real Decreto 2066/2008, dicho plan no fue derogado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regulaba el plan estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas para el periodo 2013-2016, sino que había concluido el período para cuya eficacia fue aprobado.
Pues bien, del mismo modo, cabe afirmar que el plan estatal regulado en el Real Decreto 233/2013 tampoco fue derogado por los reales decretos posteriores (Real Decreto 106/2018, para el periodo 2018-2021 y Real Decreto 42/2022, para el periodo 2022-2025), sino que ha concluido el período para cuya eficacia fue aprobado. Ahora bien, la pérdida de eficacia debe entenderse referida al contenido del articulado del Real Decreto, que regula el referido plan estatal, pero sin extenderse, entre otras, a la disposición adicional tercera, que no se refiere al plan estatal para el periodo 2013-2016, sino al concepto de vivienda protegida a efectos de la normativa estatal, y que, de su redacción, se desprende que tiene vocación de permanencia, ya que en su inciso inicial se dispone que “A partir de la fecha de entrada en vigor de este real decreto, y sin perjuicio de las situaciones jurídicas creadas al amparo de anteriores normativas aplicables, se entenderá por vivienda protegida, a los efectos de lo establecido en la normativa estatal…”. Por tanto, en tanto en cuanto esta disposición adicional no ha sido derogada debe entenderse plenamente vigente.
CONCLUSIONES
Primera: Para la determinación de los beneficios fiscales aplicables a las viviendas protegidas sometidas a la normativa propia de las Comunidades Autónomas, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el último párrafo del apartado 12 del artículo 45.I.B) del TRLITPAJD, es decir, que deberá analizarse si, en las referidas viviendas, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no exceden de los establecidos en la norma estatal vigente para las viviendas de protección oficial.
Segunda: En cuanto al parámetro “superficie máxima protegible” el párrafo segundo del artículo 1 del Real Decreto-ley 37/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial establece como requisito de las viviendas de protección oficial que tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados. Por lo tanto, éste debe ser considerado el parámetro de superficie máxima protegible establecido por la norma legal estatal.
Tercera: En relación con los parámetros “precio de la vivienda” e “ingresos máximos de los adquirentes” no están regulados expresamente en ninguna norma reglamentaria de desarrollo vigente en la actualidad, pues los planes estatales de vivienda que venían estableciendo programas de ayuda para la promoción de viviendas protegidas, en los que se regulaban estos parámetros, no están vigentes en la actualidad, por haber concluido el periodo por cuya eficacia fueron aprobados y el Real Decreto 42/2022, por el que se regula el Plan Estatal para el acceso a la vivienda, vigente en la actualidad, no regula estos parámetros.
Cuarta: Actualmente, la disposición adicional tercera del Real Decreto 233/2013 es la normativa estatal que resulta de aplicación desde el día 1 de enero de 2013, fecha en la que concluyó el periodo para cuya eficacia fue aprobado el Real Decreto 2066/2008, para determinar los “parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes” a los que se refiere el artículo 45.I.B.12, último párrafo, del TRLITPAJD.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 19/1991 art. 45-I-B-12