Las rentas del arrendamiento de inmuebles constituyen rendimientos de actividades económicas únicamente si se cumplen los requisitos del art. 27.2 LIRPF: al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa. Los inmuebles desocupados temporalmente se consideran afectos a la actividad si están destinados exclusivamente a la misma (sin uso privado accesorio relevante), siendo suficiente como prueba documental la acreditación de su oferta en el mercado. En Patrimonio, estos inmuebles afectos a actividad económica ejercida habitual, personal y directamente como principal fuente de renta califican para la exención del art. 4.8 LP.
Hechos
La consultante es propietaria de 20 inmuebles (locales, garajes y alguna vivienda) destinados al alquiler, de los cuales, normalmente entre 15 y 18 se encuentran alquilados por distintos inquilinos cada uno. Está planteándose en contratar a una persona a tiempo completo para que ayude en la gestión.
Cuestión planteada
1. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, calificación de las rentas derivadas del arrendamiento.
2. A efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, posible aplicación de la exención del artículo 4. Ocho de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio a los inmuebles destinados al arrendamiento.
3. Si los inmuebles desocupados temporalmente por razones de mercado se consideran afectos a la actividad económica, pudiendo ser prueba suficiente de dicha afectación los anuncios por Internet o revistas locales.
Contestación
1. El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica estableciendo lo siguiente:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
En relación al requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa.
Por lo tanto, sólo en el caso de que se cumpla el requisito previsto en el artículo 27.2 de la LIRPF, las rentas derivadas del arrendamiento de los inmuebles se calificarían como rendimientos de actividades económicas.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, (BOE de 31 de marzo), que desarrolla el artículo 29 de la LIRPF, los inmuebles se entenderán afectados a la actividad económica desarrollada por el consultante cuando se utilicen exclusivamente en la misma, sin perjuicio de la posibilidad de utilización para necesidades privadas cuando la misma sea accesoria y notoriamente irrelevante.
2. El artículo 4.Ocho. Uno de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, establece la exención en los términos siguientes:
“Los bienes y derechos de las personas físicas necesarios para el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, siempre que ésta se ejerza de forma habitual, personal y directa por el sujeto pasivo y constituya su principal fuente de renta. A efectos del cálculo de la principal fuente de renta, no se computarán ni las remuneraciones de las funciones de dirección que se ejerzan en las entidades a que se refiere el número dos de este apartado, ni cualesquiera otras remuneraciones que traigan su causa de la participación en dichas entidades.
También estarán exentos los bienes y derechos comunes a ambos miembros del matrimonio, cuando se utilicen en el desarrollo de la actividad empresarial o profesional de cualquiera de los cónyuges, siempre que se cumplan los requisitos del párrafo anterior.”
Por lo tanto, si se calificara como actividad económica los ingresos derivados del arrendamiento de inmuebles en el presente caso, los inmuebles destinados al arrendamiento estarían exentos, de acuerdo con el precepto transcrito, siempre que sean necesarios para el desarrollo de la actividad y ésta se ejerza de forma habitual, personal y directa por el sujeto pasivo y constituya su principal fuente de renta.
3. En cuanto a la consideración de si los inmuebles están afectos o no a la actividad, se trata de una cuestión de índole fáctica sobre la que no puede pronunciarse este Centro directivo, si no que deberá ser el órgano gestor del impuesto el que, en atención a los medios de prueba admitidos en derecho que aporte la consultante y a las circunstancias que concurran, lleve a cabo la apreciación y valoración puntual de la existencia de la afectación a la actividad de estos bienes.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 29/1991, art. 8.4
Ley 35/2006, art. 27.2
RIRPF RD 439/2007, art. 22