La exención por reinversión no es aplicable. Aunque la vivienda fue habitual durante más de tres años y reúne los requisitos formales, perdió esta consideración en 2016 al cambiar de residencia a Madrid. El artículo 41 bis.3 RIRPF limita la exención a transmisiones cuya vivienda sea habitual en ese momento o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores. Al mediar más de dos años entre la pérdida de habitualidad (2016) y la transmisión (2020), la vivienda no califica como habitual transmitida. Para acceder a la exención, debería constituir nuevamente su residencia habitual durante tres años continuados antes de la venta.
Hechos
El consultante se plantea vender en 2020 la que constituyó su vivienda habitual desde 2011, año en el que la compró, hasta 2016, en el que se traslada a otra localidad por motivos profesionales. En 2020 ha vuelto a residir en ella. Está pensando venderla y reinvertir en una nueva residencia habitual.
Cuestión planteada
Si puede acogerse a exención por reinversión en vivienda, entendiendo que la vivienda que trasmite cumple la consideración de vivienda habitual, dado que constituyó su residencia habitual durante cinco años, que ha vuelto a residir en ella durante un tiempo y que es la única vivienda que tiene en propiedad.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante LIRPF, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del 29), desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), este en su apartado 1, entre otros, dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…).
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.”
El artículo 41 bis de RIRPF, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, disponiendo, entre otras:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
La vivienda objeto de consulta perdió la consideración de vivienda habitual a partir de la fecha en la que esta dejó de constituir su residencia habitual, con independencia de la circunstancia que originó el cambio de residencia. Dicho hecho ocurrió en 2016, si no antes, coincidiendo con su traslado a Madrid por razones profesionales.
Si procediese en 2020 a su venta, al haber transcurrido más de dos años desde que la vivienda perdió la consideración de habitual, no cabe entender que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual, como así dispone el punto 3 del artículo 41 bis del RIRPF.
Para poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, tendría que transmitirla con posterioridad a que hubiese vuelto a alcanzar la consideración de vivienda habitual, por tanto, tendría que constituir de nuevo su residencia habitual durante un periodo continuado de tres años, desde la fecha en la que en 2020 ha trasladado su residencia a ella.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 38.1 y Disposición adicional 23ª