La deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68 LIRPF) solo se aplica sobre cantidades satisfechas directamente en adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya residencia habitual propia. Las devoluciones de préstamos entre particulares, aunque se destinen a financiar la compra inicial, no son gastos de adquisición sino amortizaciones de deuda personal ajenas al concepto de "inversión en vivienda". La deducción requiere titularidad del pleno dominio (aunque sea compartida) y habitación efectiva dentro de doce meses desde adquisición; los reembolsos de principal no constituyen "cantidades satisfechas para la adquisición" sino restituciones de capital. La justificación de que los pagos corresponden a devolución de financiación requiere documentación del préstamo original (contrato, justificantes de desembolso) y seguimiento contable que acredite la finalidad de adquisición de esa vivienda específica.
Hechos
La pareja consultante adquirió una vivienda destinada a ser su residencia habitual. La propiedad de dicha vivienda quedó repartida en un setenta por ciento del pleno dominio para el consultante y en un treinta por ciento para la consultante. Para dicha adquisición se ha utilizado financiación ajena a través de un préstamo hipotecario cuyo único titular es el consultante.
Cuestión planteada
Posibilidad de la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual por parte de la consultante por los pagos que realice al consultante como devolución de las cantidades prestadas por éste para la adquisición de la vivienda y forma de justificar que dichos pagos corresponden a esa devolución.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base de la deducción estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte, el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que concurre en los consultantes, al adquirir cada uno de ellos el setenta y el treinta por ciento, respectivamente, del pleno dominio de la vivienda.
Constituyendo su residencia habitual, podrán practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en el periodo impositivo por la adquisición de la vivienda.
El emplear en su adquisición financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que consta como prestatario únicamente el consultante implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, se satisfacen únicamente por el consultante, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Para que la consultante pueda considerar con derecho a deducción las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda que por su parte indivisa le corresponde de la vivienda, ingrese a favor del consultante, deberá acreditar que adeuda al consultante, como consecuencia de la adquisición de su treinta por ciento de la vivienda, el treinta por ciento del capital concedido al consultante por la entidad financiera, en los mismos términos pactados con dicha entidad. Por lo tanto, a medida que la consultante vaya entregando cantidades al consultante estas serán objeto de deducción por aquella, siempre que se cumplan los restantes requisitos exigidos. Ello, con independencia del ritmo con el que el consultante atienda los gastos y la amortización del préstamo hipotecario.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 68.1.1º; RIRPF, RD 439/2007, Artículo 54.1