Los gastos por reparación de fachada del edificio arrendado califican como gastos de reparación y conservación deducibles en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario (art. 13.a) RD 439/2007), siempre que se destinen regularmente al mantenimiento del uso normal del bien y no constituyan ampliación o mejora. La deducibilidad está limitada al importe de los rendimientos íntegros del ejercicio, con posibilidad de arrastre a los cuatro años siguientes bajo las mismas restricciones por bien.
Hechos
Propietaria de un inmueble en alquiler en el que se van a acometer unas obras para la reparación de la fachada.
Cuestión planteada
Se pregunta "si tienen la consideración de gastos de reparación y conservación del ejercicio o de mejora".
Contestación
El artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, regulador de los rendimientos íntegros de actividades económicas, determina en su apartado 2 que “el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.
Al no indicarse nada en el escrito de consulta, se entiende que el caso consultado el arrendamiento del inmueble no se realiza como actividad económica, por lo que los gastos por las obras para la reparación de la fachada del edificio procede analizarlos desde la perspectiva de su inclusión entre los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, lo que nos lleva al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, donde se establece lo siguiente:
“Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.
A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
(…)
h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento”.
A este respecto, el referido artículo 14 dispone:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento.
3. (…)”.
Por tanto, conforme con esta regulación normativa, el asunto planteado se delimita en torno a la consideración de los importes correspondientes a las obras de reparación de la fachada como gastos de reparación o conservación del inmueble o de mejora, a efectos de su inclusión entre los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del inmueble, ya sea directamente o a través de las amortizaciones.
Se refiere en el escrito de consulta que las obras a realizar en la fachada son consecuencia del desprendimiento de placas de piedra de esta y responden a una orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento para la instalación de un vallado de protección ante posibles desprendimientos y la reparación de las fijaciones de las placas.
Con esta configuración de las obras a realizar en la fachada del inmueble, su incidencia en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario se producirá bajo la consideración de gastos de reparación y conservación, en cuanto responden a los términos que respecto a este concepto de gasto se recogen en el anteriormente transcrito artículo 13 del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF, art. 13