En la liquidación del AJD sobre escritura de constitución de hipoteca, la base imponible se determina por el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria inscrito en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 12 de la Ley Hipotecaria, no por el valor real del inmueble. El artículo 30.1 TRIITP y AJD vincula la base al capital garantizado expresamente documentado, de modo que cuando el préstamo supera el valor del bien, la hipoteca responde únicamente hasta el límite del importe máximo inscribible, que constituye la obligación garantizada a efectos tributarios.
Hechos
La entidad consultante pretende formalizar una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria. La garantía hipotecaria otorgada tendría por objeto un inmueble cuyo valor real se encontraría por debajo del importe del capital concedido en préstamo, concretándose en el referido valor real del inmueble la responsabilidad hipotecaria máxima del contrato de préstamo.
Cuestión planteada
Determinación de la base imponible a los efectos de la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos documentados, como consecuencia de una escritura pública de constitución de préstamo hipotecario, habida cuenta de que el valor real del inmueble es el importe máximo por el que puede responder el inmueble y, por tanto, el importe máximo del capital del préstamo que puede entenderse garantizado por medio de hipoteca, con independencia de que su valor se encuentre por debajo del importe del préstamo concedido.
Contestación
La cuestión planteada en la presente consulta es la determinación de la base imponible en el supuesto de una escritura pública en la que se constituye un derecho real de hipoteca, en cuanto a su liquidación por la cuota variable del documento notarial, modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Y a estos efectos deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos:
Artículo 1.875 del Código Civil
“….., es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”
Artículo 12 de la Ley Hipotecaria
“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración”.
Por otro lado, los artículos 30.1 y 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), disponen lo siguiente:
Artículo 30
“1…. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses”.
Artículo 31
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”.
Es decir, que en la liquidación de la cuota variable del documento notarial, por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, la base imponible viene determinada por el contenido valuable del acto o contrato contenido en la escritura, en este caso la constitución de una hipoteca, cuyo valor se define en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, permitiendo su fijación de dos formas posibles:
Por la suma de dos importes, el del principal de la deuda y el de los intereses, en caso de haberse pactado estos.
Por un importe único, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, en cuyo caso, y aun cuando dicho importe sea una cifra única, deberá identificarse cuales sean las obligaciones garantizadas.
Por ello, el artículo 30 del Texto Refundido del ITP, en consonancia con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, fija la base imponible en el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos y si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 30-1