La transmisión de la vivienda genera una ganancia patrimonial determinada por diferencia entre valor de adquisición y transmisión. Siendo la adquisición a título lucrativo, el valor de adquisición se fija conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (incluyendo gastos de consolidación del dominio), sin exceder el valor de mercado, más inversiones, mejoras y gastos/tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente.
Hechos
El 28 de octubre de 2002, falleció el padre del consultante, entre otros bienes dejó en herencia una vivienda. Dicha vivienda fue adjudicada de la siguiente forma: la nuda propiedad de una mitad indivisa fue adjudicada al consultante y a su hermano, y el usufructo de dicha mitad y la otra mitad indivisa a la madre del consultante. Esta última falleció el 22 de septiembre de 2018, momento en el que el consultante y su hermano adquirieron por herencia la otra mitad indivisa de la vivienda y consolidaron el pleno dominio de la mitad indivisa adquirida por herencia de su padre. La vivienda fue vendida en 2019.
Cuestión planteada
Tributación en el IRPF de la venta de la vivienda. Valor de adquisición.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Y el artículo 36 establece que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(…).”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de la vivienda transmitida, al haber sido adquirida a título lucrativo, estará constituido por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, entre los que se computarán los originados por la consolidación del dominio, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33 a 36.