La ganancia patrimonial por transmisión de vivienda se imputa al período impositivo del otorgamiento de la escritura pública, conforme a la regla general del artículo 14.1 LIRPF y la teoría del título y modo del Derecho civil. El otorgamiento de escritura pública constituye equivalente legal a la entrega/tradición del bien inmueble, salvo que de la propia escritura resulte lo contrario, determinando así el momento de alteración patrimonial.
Hechos
El consultante pretende enajenar una vivienda, celebrando en octubre de 2019 un contrato privado percibiendo en dicha fecha 10.000 euros y en enero del 2020 se elevará el mencionado contrato a escritura pública y percibirá el resto del importe de la venta (70.000 euros).
Cuestión planteada
A qué periodo impositivo debe imputarse la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda.
Contestación
De acuerdo con la regla general de imputación temporal de rentas prevista en el artículo 14.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa.
Al respecto, el artículo 1.462 del Código Civil dispone que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
En relación a lo anterior, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
En consecuencia, y de acuerdo con lo anteriormente dispuesto, la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble debe entenderse producida en el periodo impositivo en el que se otorgue la escritura pública.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 14.