La novación modificativa de un préstamo hipotecario que incluya un período de carencia parcial con ampliación del plazo de vencimiento está amparada por la exención prevista en el artículo 9 de la Ley 2/1994, toda vez que el período de carencia constituye una alteración del plazo del préstamo comprendida en el concepto de "modificación" que la norma exenta en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados, conforme al criterio consolidado de la DGT en consulta anterior (V1248-09, de 26 de mayo de 2009).
Hechos
La situación de crisis económica sufrida durante los últimos años provoca situaciones de dificultad a la hora de atender de forma puntual el integra el pago de las obligaciones derivadas de los préstamos hipotecarios constituidos para al adquisición de la vivienda habitual de los prestatarios.
Una de las herramientas establecidas por las entidades de crédito para posibilitar el cumplimiento de sus obligaciones por parte de sus clientes ha sido la introducción de una cláusula de carencia parcial, consistente en aplazar el pago de una parte de capital durante un periodo de tiempo determinados, manteniendo la obligación de abonar los intereses que corresponda. La introducción de esta cláusula obliga, en paralelo, a ampliar el plazo de vencimiento del préstamo hipotecario original.
Cuestión planteada
Confirmación de que la inclusión de un periodo de carencia parcial, con la consiguiente ampliación del plazo de vencimiento del préstamo hipotecario, estaría amparada por la exención prevista en el artículo 9 de la Ley 2/1994.
Contestación
Respecto a la tributación por la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de las escrituras públicas que formalicen la novación modificativa de un préstamo hipotecario consistente en la ampliación del plazo con la inclusión de un plazo de carencia, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en los artículos 1 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) disponen lo siguiente:
“Artículo 1.º Ámbito.
1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”
“Artículo 9. Beneficios fiscales
Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.”
La aplicación de la normativa expuesta al establecimiento de un periodo de carencia y su consideración como modificación del plazo del préstamo, a efectos de la aplicación del artículo 9 anteriormente transcrito, es una cuestión ya examinada por este Centro Directivo en anteriores consultas, entre ellas la consulta V1248-09, de 26 de mayo de 2009, a la que se refiere la entidad consultante en su escrito de consulta, y cuyo criterio, de plena aplicación al supuesto ahora planteado, pasamos a transcribir:
“En términos generales e independientemente del ámbito en el que se aplique, conforme a la doctrina científica, en una relación contractual, el periodo de carencia consiste en un lapso de tiempo excepcional y de duración determinada en el cual se exime a alguna de las partes de cumplir parte de las exigencias generales a las que le obliga en contrato. Puede tratarse del aplazamiento en el pago de una deuda, la no obligación de abonar una renta por determinadas razones o no poder disfrutar de algunos servicios contratados durante el periodo inicial de una póliza de seguro. En un contrato de préstamo, se denomina periodo de carencia –carencia simple o carencia a secas– a aquel periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Asimismo, se habla de “carencia total” para el periodo del préstamo en el que no se pagan ni intereses ni capital.
En cuanto a la consideración del plazo de carencia de un préstamo hipotecario como una alteración del plazo del préstamo –, concepto al que se refiere el artículo 9 de la Ley 2/1994 como requisito para la aplicación de la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulada en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), es preciso analizar el concepto plazo desde el punto de vista jurídico.
A este respecto, debe tenerse en cuenta que en Derecho el plazo o término es una circunstancia modificativa de la eficacia de las obligaciones (como la condición y el modo) y que puede ser tanto inicial como final. Así el término se definía ya en Dº Romano como un hecho futuro y objetivamente cierto, a partir del cual comienzan o cesan los efectos de un negocio jurídico, según lo cual el término podía ser inicial o suspensivo (“ex die” o “dies a quo”: día desde el cual) o final o resolutorio (“in diem” o “dies ad quem”: día hasta el cual), siendo su característica esencial la certeza de que tal día llegará, aunque no se sepa cuándo, circunstancia que distingue al término de la condición, cuya característica esencial es la incertidumbre, ya que necesariamente debe consistir en un hecho futuro e incierto.
Este concepto del término o plazo se ha mantenido en nuestro Dº positivo y es una cuestión pacífica en la doctrina científica. Así, por ejemplo, Castán define las “obligaciones a término” del siguiente modo: “Son obligaciones a plazo (sic) aquellas que están influidas por el señalamiento de una fecha que determina el momento en que deban comenzar o cesar los efectos de la obligación”. Castán señala como nota esencial del término la certeza del hecho y cita, entre otras, las siguientes clases de términos:
Determinado (“certus an et certus quando”) o indeterminado (“certus an et incertus quando”), según se sepa o no cuándo acaecerá (lo que sí se sabe es que acaecerá).
Suspensivo o inicial (“ex die” o “dies a quo”) y resolutorio o final (“dies ad quem”).
Conforme a lo expuesto, cabe pues afirmar, en síntesis, que la modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario consistente en la ampliación del plazo con la inclusión de un plazo de carencia constituye una modificación del término inicial establecido para la amortización del principal y, en su caso, de los intereses; por tanto, debe considerarse como una modificación referida a la alteración del plazo del préstamo, lo que, en su caso, puede motivar la aplicación de la exención regulada en el artículo 9 de la Ley 2/1994 si se cumplen los demás requisitos legales”.
CONCLUSION
El establecimiento o ampliación de un plazo de carencia en un préstamo hipotecario tiene la consideración de alteración del plazo del préstamo a efectos de lo previsto en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Por ello, las escrituras públicas en las que se formalice la constitución o ampliación del periodo de carencia de un préstamo hipotecario pueden tener derecho a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en el artículo 9 de la referida Ley 2/1994siempre que concurran los demás requisitos legales exigidos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, art. 9