En la donación de participación indivisa de inmueble (solar + vivienda), la ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre valor de adquisición y transmisión conforme al artículo 34 LIRPF. Para bienes inmuebles, el valor de adquisición comprende coste real más mejoras y gastos inherentes, actualizable mediante coeficientes presupuestarios anuales; el valor de transmisión es el valor de mercado de la donación (valor real) deducidos gastos de transmisión satisfechos por el donante. Si el inmueble integra componentes diferenciados (solar y construcción), procede segregar el valor de transmisión por componente cuando exista constancia documental o tasación que permita tal desagregación, aplicando a cada uno sus correspondientes valores y coeficientes de actualización según año de adquisición.
Hechos
El consultante y su esposa adquirieron el pleno dominio de un solar en el año 1985, sobre el que construyeron una vivienda unifamiliar, finalizando las obras en el año 1989. Los cónyuges se separaron judicialmente en el año 1998. Como consecuencia del proceso de separación y de las medidas provisionales adoptadas, se atribuyó el uso de la vivienda a la esposa y a los dos hijos del matrimonio, abandonando el consultante la vivienda en el año 1997, no volviendo a residir en ella desde entonces. El 20 de noviembre de 2013 ha donado a sus dos hijos su participación indivisa del 33,12 por ciento de la citada vivienda.
Cuestión planteada
Criterio a seguir para calcular el valor de transmisión que corresponde a terreno y solar, a los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial generada.
Contestación
La donación de la participación indivisa del inmueble al que se hace referencia en la consulta, compuesto por un solar y la vivienda sobre él construida, generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34, según el cual:
“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”
Los valores de adquisición y de transmisión vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones a título oneroso y a título lucrativo, respectivamente.
El artículo 35 dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Y el artículo 36:
Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(..)”.
La disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de la transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
Por lo que respecta al prorrateo del valor de transmisión de la vivienda entre los diferentes componentes del valor de adquisición, a efectos de la aplicación de estos coeficientes reductores, se realizará en función del valor normal de mercado del terreno y de la construcción en el momento de la enajenación, valores que podrán acreditarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho y que corresponderá valorar a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria.
El importe de la ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35, 36, 49 y DT9