Las comunidades de bienes están obligadas a presentar declaración informativa conforme al art. 90.1 LIRPF cuando ejercen actividades económicas, independientemente del importe de rentas generadas. La exención de presentación (límite 3.000 €) únicamente aplica a entidades que no desarrollen actividades económicas. La promoción inmobiliaria constituye actividad económica a efectos IRPF cuando supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos dirigida a la producción o distribución de bienes, con finalidad de intervención en la cadena productiva o comercial.
Hechos
La sociedad de responsabilidad limitada, dentro de cuyo objeto se encuentra la promoción inmobiliaria para la venta y el alquiler, y la persona física consultantes, son comuneros de una comunidad constituida para el desarrollo de una promoción inmobiliaria consistente en dieciséis viviendas multifamiliares y un garaje aparcamiento.
Cuestión planteada
Si dicha comunidad está obligada a presentar la declaración informativa establecida en el apartado 1 del artículo 90 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
El apartado 1 del artículo 90 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre de 2006) –en adelante LIRPF-, establece que “Las entidades en régimen de atribución de rentas deberán presentar una declaración informativa, con el contenido que reglamentariamente se establezca, relativa a las rentas a atribuir a sus socios, herederos, comuneros o partícipes, residentes o no en territorio español”.
Por su parte, el artículo 8 de la LIRPF atribuye la condición de entidades en régimen de atribución de rentas, a “…las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria…”.
Por lo que respecta a las entidades obligadas a presentar la referida declaración informativa, el apartado 5 del citado artículo 90 de la LIRPF, establece que “No estarán obligadas a presentar la declaración informativa a que se refiere el apartado 1 de este artículo, las entidades en régimen de atribución de rentas que no ejerzan actividades económicas y cuyas rentas no excedan de 3.000 euros anuales.”
De acuerdo con lo anterior, quedan obligadas en cualquier caso las entidades que desarrollan actividades económicas.
Los requisitos para la consideración de la existencia de una actividad económica a efectos del IRPF se establecen en el artículo 27.1 de la LIRPF, que dispone:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.”
Antes de pasar al análisis del caso concreto consultado, resulta necesario exponer la doctrina general de este Centro Directivo respecto a la consideración de la promoción inmobiliaria como actividad económica.
A ese respecto, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que la promoción inmobiliaria para su posterior venta o transmisión a terceros, ya fuera en su totalidad o parcialmente -y en caso de existencia de una comunidad como en el presente caso, ya sea en régimen de comunidad o bien mediante adjudicación previa a los comuneros-, supone en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos con la finalidad de transmitir los inmuebles promovidos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, que se refiere a la actividad de arrendamiento, actividad distinta de la promoción inmobiliaria. Además, la mera intención o voluntad de llevar a cabo una actividad de promoción inmobiliaria no implica su comienzo efectivo.
No obstante lo anterior, cuando la actividad quede limitada a la urbanización de terrenos destinados a la venta, realizadas a través de Juntas de compensación, debe señalarse que constituye asimismo doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de Juntas de compensación de naturaleza fiduciaria que se limitan a realizar en favor de sus miembros las tareas de urbanización, manteniendo éstos la propiedad de los terrenos, dicha circunstancia no significa necesariamente que los propietarios que ceden los terrenos, aunque financien mediante sus aportaciones o derramas las obras de urbanización, desarrollen una actividad económica de promoción inmobiliaria.
Por tanto habrá que analizar, en cada caso concreto, las circunstancias de cada uno de los partícipes de la junta para determinar si desarrollan o no una actividad económica. Lógicamente, si con anterioridad el partícipe en la junta desarrollaba operaciones de promoción o bien las realiza con posterioridad a la adjudicación de los terrenos urbanizados, es evidente que lleva a cabo una actividad de promoción inmobiliaria. Además pueden señalarse como indicios de realización de una actividad económica en relación con los terrenos cedidos a la junta, entre otros, la participación efectiva en la gestión de la junta. De darse alguna de estas circunstancias, los terrenos tendrían la consideración de existencias, generando su venta rendimientos de actividades económicas a efectos del IRPF.
Expuesta la doctrina general de este Centro Directivo respecto a la consideración de la promoción inmobiliaria como actividad económica y pasando al caso específico consultado, debe indicarse que si el destino de la promoción realizada, consistente en 16 viviendas multifamiliares y un garaje aparcamiento, es el de su venta a terceros, ya sea en su totalidad o parcialmente, y ya se vaya a realizar dicha venta en régimen de comunidad o tras la adjudicación realizada a los comuneros de los inmuebles promovidos, la entidad estará obligada a presentar la declaración informativa anual prevista en el artículo 90 de la LIRPF, al constituir la promoción inmobiliaria una actividad económica.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 8, 27 y 90.