El arrendamiento de inmuebles constituye actividad económica conforme al artículo 27.2 LIRPF únicamente si se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa (calificación laboral conforme a normativa laboral vigente); de cumplirse este requisito, los inmuebles quedarían afectos a actividad empresarial y resultarían exentos del Impuesto sobre el Patrimonio conforme al artículo 4.8 de la Ley 19/1991, siempre que además concurran los requisitos de habitualidad, ejercicio personal y directo, y que constituya principal fuente de renta del consultante.
Hechos
La consultante es propietaria al cien por cien de 10 viviendas que se encuentran alquiladas. Hasta la fecha viene declarando en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas los rendimientos obtenidos como rendimientos de capital inmobiliario. Dada su avanzada edad, se está planteando contratar a su hija (mayor de edad y que no convive con ella) para llevar a cabo la gestión habitual de los arrendamientos.
Cuestión planteada
1) Si la contratación de su hija determinaría que los rendimientos procedentes del alquiler de viviendas pasarían a calificarse como rendimientos de actividades económicas.
2) Si los citados inmuebles pueden considerarse como afectos a una actividad económica, momento en el que quedarían exentos del Impuesto sobre el Patrimonio de su titular.
Contestación
En relación con las cuestiones planteadas, que afectan al consultante como obligado tributario, este Centro Directivo informa lo siguiente:
El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica estableciendo lo siguiente:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
Por su parte, el artículo 4.Ocho.Uno de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, establece la exención en los términos siguientes:
"Los bienes y derechos de las personas físicas necesarios para el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, siempre que ésta se ejerza de forma habitual, personal y directa por el sujeto pasivo y constituya su principal fuente de renta. A efectos del cálculo de la principal fuente de renta, no se computarán ni las remuneraciones de las funciones de dirección que se ejerzan en las entidades a que se refiere el número dos de este apartado, ni cualesquiera otras remuneraciones que traigan su causa de la participación en dichas entidades.
También estarán exentos los bienes y derechos comunes a ambos miembros del matrimonio, cuando se utilicen en el desarrollo de la actividad empresarial o profesional de cualquiera de los cónyuges, siempre que se cumplan los requisitos del párrafo anterior".
La finalidad del artículo 27.2 de la LIRPF es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter. Al respecto, en relación al requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa.
Por lo tanto, la actividad de arrendamiento desarrollada por la consultante constituiría una actividad empresarial desde el momento en que se cumplan los requisitos anteriores respecto de dicha actividad.
Así mismo, se debe señalar que en el caso de que la actividad de arrendamiento tenga la consideración de actividad económica, debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 28.3 de la LIRPF para la afectación de elementos patrimoniales:
“3. La afectación de elementos patrimoniales o la desafectación de activos fijos por el contribuyente no constituirá alteración patrimonial, siempre que los bienes o derechos continúen formando parte de su patrimonio.
Se entenderá que no ha existido afectación si se llevase a cabo la enajenación de los bienes o derechos antes de transcurridos tres años desde ésta.”
En cuanto a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, desde el momento en que la actividad de arrendamiento sea considerada una actividad económica, las viviendas destinadas al arrendamiento se considerarán afectas a la misma y por lo tanto podrán quedar exentas siempre que la consultante “ejerza de forma habitual, personal y directa” la actividad económica y “constituya su principal fuente de renta”. Los bienes podrán ser declarados exentos, si a la fecha del devengo del impuesto, es decir, a 31 de diciembre de cada año, se cumplen los requisitos establecidos.
CONCLUSIONES:
Primera: La actividad de arrendamiento desarrollada por la consultante constituiría una actividad empresarial desde el momento en que se cumplan los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la LIRPF.
Segunda: Desde el momento en que la actividad de arrendamiento sea considerada una actividad económica, las viviendas destinadas al arrendamiento se considerarán afectas a la misma y por lo tanto podrán quedar exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio siempre que la consultante “ejerza de forma habitual, personal y directa” la actividad económica y “constituya su principal fuente de renta”. Los bienes podrán ser declarados exentos, si a la fecha del devengo del impuesto, es decir, a 31 de diciembre, se cumplen los requisitos establecidos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 19/1991 art. 4-Ocho- Uno