El coste de adquisición satisfecho para calcular la amortización deducible en rendimientos del capital inmobiliario (IRPF, art. 14 RIRPF) incluye gastos y tributos inherentes a la adquisición. Cuando no se conozca la segregación real suelo-construcción, debe prorrratearse el coste total entre ambos componentes según sus respectivos valores catastrales del año, excluyendo el suelo del cálculo de la base amortizable (aplicar 3% sobre coste de construcción únicamente). La prorrata catastral opera tanto en ausencia de segregación inicial como para años posteriores con variación de catastro.
Hechos
El consultante es propietario de un inmueble que se encuentra arrendado a terceros.
Cuestión planteada
A efectos del cálculo de la amortización, se pregunta cómo se calcula el coste de adquisición satisfecho, si incluye los gastos de compra y, en tal caso, como se computa el valor del suelo.
Contestación
Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario.
El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. Este precepto es desarrollado por los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF.
El artículo 13 del RIRPF establece que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
(…).
h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.”
Y el artículo 14 dispone lo siguiente:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…).”
El coste de adquisición satisfecho incluye los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Si se conoce el precio del suelo y el de la construcción, estos gastos y tributos se prorratearán entre ellos para determinar el respectivo coste de adquisición.
Cuando no se disponga de esta información, el coste de adquisición satisfecho se prorrateará entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 23.1
RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14