La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de inmuebles se calcula como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición. El valor de adquisición comprende el importe real de la compra más inversiones, mejoras y gastos inherentes a la adquisición (excluidos intereses), actualizado mediante coeficientes anuales establecidos en la Ley de Presupuestos para bienes inmuebles. El valor de transmisión es el importe real de la venta deducidos gastos y tributos satisfechos por el transmitente, con prevalencia del valor de mercado si resulta superior. La ganancia/pérdida constituye renta del ahorro cuando el bien fue adquirido o mejorado con más de un año de antelación, integrándose en la base imponible del ahorro conforme al artículo 49 LIRPF.
Hechos
En octubre de 2013 el consultante ha vendido un inmueble adquirido en el año 1997.
Cuestión planteada
Cálculo de la ganancia patrimonial.
Contestación
La transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en el artículo 35 de la Ley del Impuesto, según el cual:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
El artículo 46 de la Ley del impuesto establece que “constituyen rentas del ahorro:
(…).
Las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales adquiridos o de mejoras realizadas en los mismos con más de un año de antelación a la fecha de transmisión o de derechos de suscripción que correspondan a valores adquiridos, asimismo, con la misma antelación.”
La integración y compensación de rentas en la base imponible del ahorro se recoge en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, según el cual:
“1. La base imponible del ahorro estará constituida por el saldo positivo de sumar los siguientes saldos:
a) (…).
b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas en el mismo a que se refiere el artículo 46 de esta Ley.
Si el resultado de la integración y compensación arrojase saldo negativo, su importe sólo se podrá compensar con el positivo que se ponga de manifiesto durante los cuatro años siguientes.
2. Las compensaciones previstas en el párrafo anterior deberán efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que puedan practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a rentas negativas de ejercicios posteriores.”
De acuerdo con el artículo 50.2 de la Ley del Impuesto, la base liquidable del ahorro será el resultado de disminuir la base imponible del ahorro en el remanente, si lo hubiera, de la reducción prevista en los artículos 55 y 61 bis, sin que pueda resultar negativa como consecuencia de tal disminución”.
Por último, a la base liquidable del ahorro, en la parte que no corresponda, en su caso, con el mínimo personal y familiar, se aplicarán los tipos de gravamen previstos en los artículos 66 y 76, y en la disposición adicional 35 de la Ley del Impuesto, que se aplicarán por tramos:
- Hasta 6.000 euros se aplicará el 21 por 100.
- Entre 6.000,01 y 24.000 euros se aplicará el 25 por 100.
- A partir de 24.000,01 euros se aplicará el 27 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35, 46, 49, 50, 66, 76 y DA 35