Las subrogaciones en préstamos hipotecarios realizadas por SAREB y FAB a favor de entidades financieras no califican para la exención del artículo 7 de la Ley 2/1994 porque dicha norma reserva este beneficio a supuestos donde el deudor se subroga en la posición acreedora original, no a operaciones donde entidades como SAREB o FAB actúan como acreedoras sustituyendo a otras entidades financieras. La exención presupone una relación deudor-acreedor inicial y subrogación del deudor en el crédito; las transmisiones de activos y pasivos de SAREB a FAB caen fuera del ámbito subjetivo de la Ley 2/1994 al no tratarse de subrogaciones en sentido legal sino de operaciones de reestructuración bancaria, por lo que quedan sujetas al hecho imponible del ITP/AJD en transmisiones patrimoniales.
Hechos
Subrogación en la posición acreedora a entidades financeras de préstamos hipotecarios de la SAREB.
Cuestión planteada
Si se encuentran exentos de actos jurídicos documentados las subrogaciones en prestamos hipotecarios a entidades financieras. Exención de las transmisiones de activos y pasivos de la SAREB a los Fondos de Activos Bancarios.
Contestación
Dos son las cuestiones planteadas en esta consulta, que se contestarán separadamente, en primer lugar la relativa a si las subrogaciones en la posición acreedora de los préstamos de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A. (SAREB) y de los Fondos de Activos Bancarios (FAB) a favor de entidades financieras de las previstas en el artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de préstamos hipotecarios, pueden disfrutar de la exención prevista en el artículo 7 de dicha Ley.
En este sentido, el mencionado artículo 1 de la citada Ley 2/1994, delimita de la siguiente forma su ámbito de aplicación subjetivo:
“Artículo 1 Ámbito
1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.
(…)”
A su vez, el artículo 2 de la misma Ley establece:
“Artículo 2 Requisitos de la subrogación
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación.”
En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará indicación expresa que se efectúa a tal efecto. El Notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria, así como que no se ha producido la enervación a que se refiere el párrafo anterior, a cuyo fin, la entidad subrogada deberá presentar copia del acta notarial de notificación de la oferta de subrogación de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogación.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el Notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.
En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el Juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto.”
Completa la regulación de las subrogaciones en cuanto a su tratamiento fiscal el artículo 7 de la reiteradamente citada Ley 2/1994, cuyo texto es el siguiente:
“Artículo 7 Beneficios fiscales
Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales”
Como se desprende de los textos transcritos, el artículo 1 restringe la aplicación de la Ley 2/1994 a las entidades financieras a que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario a efectos de poder ser subrogadas como acreedoras en préstamos hipotecarios, que hubieran sido concedidos por otras entidades análogas, por lo que, si la SAREB ha recibido de entidades de las antes citadas, préstamos concedidos por entidades de las previstas en dicha normativa y, posteriormente, subroga como acreedoras a otras entidades, asimismo, de las mencionadas en el mencionado artículo 1 de la Ley 2/1994, cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 2 de la misma Ley, dicha operación de subrogación estará exenta de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)
Al igual que en el supuesto anterior, si los préstamos hipotecarios hubieran sido cedidos a los FAB, por la SAREB o por otras entidades, la posible operación de subrogación de la posición acreedora de los préstamos de que se trate, que se haga a favor de entidades de las previstas en el artículo 1 de dicha Ley 2/1994, tendrán derecho a la exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITP y AJD.
En lo que respecta a la segunda cuestión planteada, respecto a las transmisiones de préstamos hipotecarios por parte de la SAREB o de un FAB a otros FAB, de acuerdo con lo previsto en el apartado 24 del artículo 45.I.B). del texto refundido de la Ley del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que establece:
“24. Las transmisiones de activos y, en su caso, de pasivos, así como la concesión de garantías de cualquier naturaleza, cuando el sujeto pasivo sea la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, regulada en la Disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de Entidades de Crédito, por cualquiera de sus modalidades.
Las transmisiones de activos o, en su caso, pasivos efectuadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria a entidades participadas directa o indirectamente por dicha Sociedad, en al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma.
Las transmisiones de activos y pasivos realizadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, o por las entidades constituidas por ésta para cumplir con su objeto social, a los Fondos de Activos Bancarios, a que se refiere la disposición adicional décima de la citada Ley 9/2012, de 14 de noviembre.
Las transmisiones de activos y pasivos realizadas por los Fondos de Activos Bancarios, a otros Fondos de Activos Bancarios.
Las operaciones de reducción del capital y de disolución de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, de sus sociedades participadas en al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma, y de disminución de su patrimonio o disolución de los Fondos de Activos Bancarios.
El tratamiento fiscal previsto en los párrafos anteriores respecto a las operaciones entre los Fondos de Activos Bancarios resultará de aplicación, solamente, durante el período de tiempo de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los citados fondos, previsto en el apartado 10 de la disposición adicional décima de esta Ley.”
Teniendo en cuenta lo expuesto, los préstamos hipotecarios que se transmitan de la SAREB o de un FAB a otros FAB, siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos en el apartado transcrito, anteriormente, les será de aplicación la exención de la cuota gradual de documentos notariales de actos jurídicos documentados del ITP y AJD.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, arts. 1, 2 y 7, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 45