Las obras de rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas (≥50% superficie) ejecutadas bajo contrato directo promotor-contratista se gravan al tipo reducido del 10% en lugar del 21% general. La calificación como rehabilitación requiere que más del 50% del coste total corresponda a obras estructurales, de fachada o cubierta, y que el coste total exceda el 25% del precio de adquisición del inmueble (o del valor catastral si la adquisición supera dos años). El régimen se aplica también a garajes complementarios en elementos comunes de comunidades de propietarios, siempre que no excedan dos plazas por propietario.
Hechos
La entidad consultante es una comunidad de propietarios de un complejo inmobiliario compuesto por un polideportivo, una planta de garajes, una estación de engrase y lavado de vehículos y una guardería. Por defectos en la impermeabilización del polideportivo, el agua pasa a los garajes y resto de locales, donde ha producido diversos daños estructurales. Se plantea realizar un proyecto de rehabilitación de cubiertas y pilares del garaje y simultáneamente de impermeabilización de pavimentos y desagües del polideportivo.
Cuestión planteada
Tipo impositivo aplicable a dichas obras de rehabilitación.
Contestación
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
El artículo 91, apartado uno. 3, números 1º y 3º de la citada Ley, determina que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a:
"1º. Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
(…)
3º. Las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre las comunidades de propietarios de las edificaciones o partes de las mismas a que se refiere el número 1.º anterior y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes complementarios de dichas edificaciones, siempre que dichas ejecuciones de obra se realicen en terrenos o locales que sean elementos comunes de dichas comunidades y el número de plazas de garaje a adjudicar a cada uno de los propietarios no exceda de dos unidades”.
A estos efectos, por anexos o anejos de edificios destinados a viviendas se entienden, entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la propia parcela y que se transmitan simultáneamente con ellos.
2.- En cuanto al concepto de obras de rehabilitación, el artículo 20, apartado uno, número 22º, letra B), de la misma Ley, dispone que a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que reúnan los siguientes requisitos:
“1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.”.
3.- En todo caso, cuando un proyecto de obras no puede calificarse de rehabilitación, hay que considerar lo dispuesto por el artículo 91, apartado uno.2, número 10º, de la Ley 37/1992, la cual establece que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
“a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.”
4.- En consecuencia, este Centro directivo le informa de lo siguiente:
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización. Del escrito de consulta se deduce que el complejo inmobiliario en que se van a realizar las ejecuciones de obra objeto de consulta no cumple la condición anteriormente señalada para la aplicación del tipo impositivo reducido recogido en el artículo 91, apartado uno. 3, números 1º y 3º de la Ley 37/1992, así como tampoco las señaladas en el artículo 91, apartado uno.2, número 10º, de la misma Ley , al tratarse de edificaciones que no están destinadas a viviendas, ni pueden considerarse anexos de las mismas.
Por consiguiente, las ejecuciones de obra objeto de consulta (proyecto de rehabilitación de cubiertas y pilares del garaje y simultáneamente de impermeabilización de pavimentos y desagües del polideportivo) efectuadas en un complejo inmobiliario compuesto por un polideportivo, una planta de garajes, una estación de engrase y lavado de vehículos y una guardería, tributarán al tipo impositivo general del 21 por ciento.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 90-uno, 20-uno-22º, 91-uno-3-1º y 3º, 91-uno-2-10º-