Los gastos derivados de la adquisición de vivienda habitual —incluidos tributos (ITP, impuestos indirectos), gastos notariales y registrales, así como costes de financiación ajena (tasación, constitución y cancelación de hipoteca, intereses, inscripción registral)— integran la base de la deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 LIRPF), siempre que se cumplan los requisitos exigidos, particularmente los tres años de residencia continuada recogidos en el art. 54 RIRPF, con independencia de que se hayan realizado pagos directos o derivados de la financiación de los mismos.
Hechos
Los consultantes adquirieron en el año 2000 su primera y única vivienda, por la cual nunca han practicado deducción alguna dado que vienen residiendo en una del Ministerio de Defensa. En relación con la vivienda adquirida se vienen ocasionando sucesivos pleitos en defensa de sus intereses, que tienen su origen en el contenido o deficiencia de la propia escritura pública de compraventa; ello ha generado numerosos y cuantiosos costes.
Cuestión planteada
Si tales gastos consecuencia de la propia adquisición de la vivienda son susceptibles de constituir parte de la base de deducción en la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en los artículos 54 a 56 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de todos ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.”.
A continuación dispone que “La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.”
Conforme a ello, es susceptible de integrar la base de deducción toda cantidad destinada a sufragar los costes de adquisición, bien sea por pagos directos o se derive de la financiación de los mismos, supeditándose la consolidación de dichas deducciones al cumplimiento del plazo de tres años de residencia continuada, salvo concurrencia de circunstancias que necesariamente exigieran el cambio de domicilio, en los términos que establece el artículo 54 del Reglamento del Impuesto. Darán derecho a la deducción la totalidad de dichas cantidades, en cualquier caso, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos y límites exigidos para la aplicación de la deducción.
Así, la base de deducción podrá formarse, además de con el propio coste de la vivienda, con el importe de los tributos y gastos que origine su adquisición o, en otro caso, construcción, (impuestos directos e indirectos, registro, notario, etc.) y los gastos derivados de la financiación ajena obtenida para atender los anteriores pagos (tasación, constitución y cancelación de hipoteca, intereses, inscripción y cancelación registral de hipoteca, etc.).
Referente a los gastos en los que incurren los consultantes, ocasionados por las negociaciones llevadas a cabo debido a los problemas existentes en la entrega de la vivienda, estos no pueden considerarse directamente relacionados e inherentes a la propia operación de compraventa. Así, por ejemplo, en el caso de honorarios de profesionales, sólo se incluyen los honorarios correspondientes a aquellos profesionales que intervengan de alguna manera en la transmisión, tales como gastos de notarios, registradores de la propiedad, agentes mediadores, gestores administrativos, peritos tasadores. Los gastos de abogados, judiciales, etc. a los que hacen referencia los consultantes suponen un supuesto de aplicación de renta al consumo del contribuyente (ver consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V2425-11 de 11/10/2011). En definitiva, en ningún caso serían susceptibles de inclusión en la base de deducción de la deducción por inversión en vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68.1.1º ; RD 439/2007 Art. 54.1