La nave industrial no genera renta imputada (art. 85 LIRPF) por su afección a actividad económica empresarial. Los gastos asociados —IBI, seguros, amortización y conservación— son deducibles como gasto de explotación en la determinación del rendimiento neto de la actividad económica, conforme al régimen de estimación directa o indirecta según corresponda, no como rendimientos del capital inmobiliario.
Hechos
El contribuyente es copropietario de una nave industrial que indica que no puede alquilar por motivos legales. Tampoco puede venderla puesto que no hay comprador que desee la misma debido a la imposibilidad de alquilarla.
Cuestión planteada
Solicita saber si procede imputar rentas inmobiliarias respecto de la nave y si son deducibles los gastos asociados a la misma como IBI, seguros, amortización y conservación.
Contestación
El artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) regula la imputación de rentas inmobiliarias. Dicho artículo dispone lo siguiente:
“1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.
Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de esta Ley.
Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.
(…).”
El precepto citado tiene como finalidad someter a gravamen una capacidad económica puesta de manifiesto por la titularidad de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, pero excluyendo la vivienda habitual.
Debe tenerse en cuenta que la imputación de rentas inmobiliarias no tiene en cuenta la utilización efectiva de la nave sino su disponibilidad a favor de su titular, sin que la Ley atienda a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización, tales como la enfermedad, el trabajo u otras que determinen la no posibilidad de utilización de la nave, al limitar la Ley los casos en los que no procede la imputación de rentas inmobiliarias únicamente a los siguientes casos tasados: afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas.
Además, debe también tenerse en cuenta que en el supuesto de inmuebles construidos incumpliendo la normativa urbanística o bien en suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, no se cumple necesariamente el requisito de no ser susceptibles de uso.
En conclusión, lo determinante en estos supuestos será que el inmueble en cuestión no sea susceptible de uso porque razones urbanísticas lo impidan, pero el contribuyente deberá acreditar que dichas causas existen y que imposibilitan el uso del inmueble.
De acuerdo con la documentación aportada, en escrito del Ayuntamiento de 2013, la nave se encuentra en un terreno urbano no consolidado. Para estos casos, el Plan General Municipal, indica que el suelo clasificado como urbano no consolidado por el mismo Plan queda dividido en unidades de actuación urbanizadora para el cumplimiento conjunto de los deberes de equidistribución, urbanización y cesión de la superficie de suelo público. En la clase de suelo urbano, dichas unidades de actuación podrán ser discontinuas. Asimismo, se delimitan unidades de actuación continuas y discontinuas para la obtención de las dotaciones correspondientes a los incrementos de aprovechamiento previstos en ámbitos de suelo urbano. Para el desarrollo de las unidades de actuación delimitadas en suelo urbano no consolidado, es necesaria la redacción y aprobación del Programa de Ejecución.
Indica el Ayuntamiento que no puede conceder ningún tipo de licencia nueva hasta que no se ejecute el planeamiento indicado.
No obstante, en el escrito que aporta el consultante de 2014 del Ayuntamiento que ratifica lo indicado en el escrito citado de 2013 se indica “que la parcela y la edificación existente se encuentran en régimen urbanístico de fuera de ordenación ABSOLUTA, por cuando que ocupa parte de terrenos afecta a dotaciones públicas tanto de zonas verdes como de viario. En estas condiciones y en virtud del artº 2.4.4 del vigente PGM y por remisión al artº 79.b) de la LESOTEX, sólo se podrán autorizar obras de conservación, sólo las actividades existentes que cuentan con licencia pueden mantenerse hasta que se produzca el desarrollo del APE y no se podrán conceder licencias para nuevas implantaciones o cambio de actividades ni reinicio de expediente de licencias anteriormente caducadas”
Por tanto, de la información aportada cabe concluir que el inmueble es susceptible de uso, aunque para futuras actuaciones requiera cumplimentar otros requisitos urbanísticos, por lo que procede la imputación de rentas inmobiliarias prevista en el artículo 85 de la Ley del Impuesto, por los referidos inmuebles de los que es propietario el consultante.
Finalmente se indica que dicho régimen de imputación de rentas inmobiliarias no permite la deducción de gastos asociados al inmueble que genera las rentas imputadas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Art. 85