La venta de una cuota de titularidad sobre inmueble genera ganancia o pérdida patrimonial en IRPF conforme al artículo 33.1 LIRPF. La base imponible resulta de la diferencia entre valor de transmisión (precio real menos gastos y tributos de enajenación) y valor de adquisición actualizado (precio real más mejoras, gastos y tributos de adquisición, aplicando coeficientes de actualización patrimonial según año de satisfacción).
Hechos
Los consultantes adquirieron un inmueble por herencia de su padre, fallecido el 28 de enero de 1994, junto con su madre y sus otros tres hermanos. El terreno fue adquirido por sus padres en el año 1974, para su sociedad de gananciales. Posteriormente, fue edificada una vivienda de una sola planta y, más adelante, en el año 2002, se inicia la ampliación de la vivienda, paralizándose las obras en el año 2009. Uno de los consultantes había solicitado en el año 2002 un préstamo hipotecario, garantizado por el inmueble. Con fecha 4 de octubre de 2013, una entidad adquirió el inmueble con subrogación hipotecaria.
Cuestión planteada
Tributación de la venta.
Contestación
La transmisión de la cuota de titularidad que ostentan sobre el inmueble constituye una alteración en la composición del patrimonio de los consultantes, que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que dispone:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF:
“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”
El artículo 35 de la misma Ley define los valores de adquisición y de transmisión en las transmisiones onerosas de la forma siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Y el artículo 36 dispone que:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.”
El artículo 609 del Código Civil establece como una de las formas de adquirir la propiedad la sucesión testada e intestada, estableciendo el artículo 657 que “los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte”, el artículo 661 que “los herederos suceden al difunto por el hecho sólo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones”, el artículo 989 que “los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda”, y el artículo 440 que “la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia, añade que “el que válidamente renuncia a una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento”.
Por tanto, en las adquisiciones mortis causa la fecha de adquisición será la de la adquisición por herencia de los bienes heredados, produciéndose la misma, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante.
Por otro lado, en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición.
Al haberse edificado una segunda planta en la vivienda en fecha distinta a la fecha de adquisición de la herencia (o en fechas distintas si no puede acreditarse que la finalización de las obras de construcción de la planta baja se produjo con anterioridad a la fecha del fallecimiento del causante), para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial habrá de distinguirse la parte del valor de enajenación que corresponde a cada componente del mismo, al objeto de aplicar sobre la ganancia patrimonial en su caso generada lo previsto en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, que establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
La ganancia o pérdida patrimonial calculada de la forma expuesta se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35, 36, 49 y DT 9