La calificación de rendimientos derivados de la venta de terreno como rendimientos de actividades económicas requiere acreditar ordenación por cuenta propia de medios productivos con finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes. La promoción inmobiliaria constituye actividad económica per se; sin embargo, cuando la urbanización se realiza exclusivamente a través de Juntas de compensación fiduciarias que mantienen la propiedad en cabeza de los miembros, la mera aportación de fondos para urbanización no genera necesariamente condición de empresario, siendo preciso analizar cada caso concreto para determinar si existe realmente ejercicio de actividad económica o mera ganancia patrimonial.
Hechos
Los consultantes, cónyuges, adquirieron un terreno en proindiviso en 2008.
Durante ese mismo ejercicio y en el 2009 se procedió a su urbanización con la intención de venderlo.
En 2012, ambos contribuyentes se dan de alta en la actividad de promoción y venta de terrenos.
En 2018, al ver que no se encuentra comprador, proceden a darse de baja censal en la actividad.
Durante 2020 venden el terreno urbanizado a un tercero, procediendo en ese ejercicio a darse de alta en la actividad de promoción de terrenos.
Cuestión planteada
Si los rendimientos derivados de la venta del terreno deben tributar como rendimientos de actividades económicas o como ganancias y pérdidas patrimoniales.
Contestación
Con carácter previo al análisis específico del caso consultado, debe indicarse en términos generales que los requisitos para la consideración de la existencia de una actividad económica a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se establecen en el artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, que dispone:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
(…).”
A ese respecto, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que la promoción inmobiliaria para su posterior venta o transmisión a terceros, total o parcialmente, supone en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos con la finalidad de transmitir los inmuebles promovidos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, que se refiere a la actividad de arrendamiento, actividad distinta de la promoción inmobiliaria. Además, la mera intención o voluntad de llevar a cabo una actividad de promoción inmobiliaria no implica su comienzo efectivo.
No obstante lo anterior, cuando la actividad quede limitada a la urbanización de terrenos destinados a la venta, realizadas a través de Juntas de compensación, debe señalarse que constituye asimismo doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de Juntas de compensación de naturaleza fiduciaria que se limitan a realizar en favor de sus miembros las tareas de urbanización, manteniendo éstos la propiedad de los terrenos, dicha circunstancia no significa necesariamente que los propietarios que ceden los terrenos, aunque financien mediante sus aportaciones o derramas las obras de urbanización, desarrollen una actividad económica de promoción inmobiliaria.
Por tanto, habrá que analizar, en cada caso concreto, las circunstancias de cada uno de los partícipes de la junta para determinar si desarrollan o no una actividad económica. Lógicamente, si con anterioridad el partícipe en la junta desarrollaba operaciones de promoción o bien las realiza con posterioridad a la adjudicación de los terrenos urbanizados, es evidente que lleva a cabo una actividad de promoción inmobiliaria. Además, pueden señalarse como indicios de realización de una actividad económica en relación con los terrenos cedidos a la junta, entre otros, la participación efectiva en la gestión de la junta. De darse alguna de estas circunstancias, los terrenos tendrían la consideración de existencias, generando su venta rendimientos de actividades económicas a efectos del IRPF.
En el caso consultado, no manifestándose en la consulta que la transmisión de los terrenos urbanizados se efectúa a través de juntas de compensación en las que concurran las circunstancias antes referidas, debe concluirse que, siempre que no se haya producido previamente una desafectación de las existencias y, por tanto, se hubiese producido en dicho momento un rendimiento íntegro de la actividad económica, la transmisión de las existencias por parte de los consultante, después del cese de la actividad de promoción realizada por los consultantes, tiene la naturaleza de actividad económica. En consecuencia, los inmuebles transmitidos tienen la naturaleza de existencias y su venta dará lugar a rendimientos de actividades económicas, a integrar en la base imponible general del Impuesto (artículo 48 de la LIRPF), y no a ganancias o pérdidas patrimoniales.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 27 y 48.