La compraventa de parcela por sociedad mercantil está sujeta a IVA como entrega de bienes realizada en desarrollo de actividad empresarial (art. 4.1 LIVA), salvo que concurra la exención del art. 20.1.20 LIVA para terrenos rústicos no edificables indispensables para explotación agraria o destinados a espacios públicos. La aplicabilidad de la exención depende de la calificación catastral y urbanística del terreno (carácter rústico/no edificable) y del destino efectivo de la parcela.
Hechos
Una persona física quiere adquirir a una sociedad una parcela calificada como suelo urbano para construirse una vivienda habitual.
Cuestión planteada
Sujeción de la citada compraventa al Impuesto sobre el Valor Añadido o a otros impuestos, en su caso.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), “Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”
De acuerdo con el apartado dos del citado artículo 4 de la Ley del Impuesto, se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”
El artículo 5 de la misma Ley señala que, a los efectos de lo dispuesto en dicho texto legal, “se reputarán empresarios o profesionales:
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
(…)
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.”
Según se desprende del escrito de consulta, el vendedor de la parcela es una sociedad que, normalmente tendrá la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, la entrega de la parcela a que hace referencia el escrito de consulta estará sujeta al citado Impuesto.
2.- En el caso de que la entrega de la parcela, a que hace referencia el escrito de consulta, esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido podría serle de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20 de la Ley 37/1992, de acuerdo con el cual estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.”
Por tanto, la exención prevista en el citado artículo resulta de aplicación exclusivamente a las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables en las condiciones previstas en el mismo, quedando los solares como el objeto de consulta, excluidos expresamente de la misma.
En efecto, en el urbanismo español, un solar edificable es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado. En concreto, el artículo 12 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (BOE de 26 de junio), según redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el 28 de junio de 2013, señala, en relación con las situaciones básicas del suelo, lo siguiente:
“1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
(…)
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forma parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.
Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.
(…)”
3.- Por tanto este Centro directivo le informa que, puesto que los solares tienen la naturaleza de suelo urbanizado, no les resulta de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992, de tal forma que la venta al consultante de una parcela calificada como suelo urbano por una sociedad, para la construcción de su vivienda, es una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por lo que respecta al tipo impositivo aplicable a la adquisición objeto de consulta, debe señalarse que el artículo 90.Uno de la Ley 37/1992 establece que “el Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.”.
Por consiguiente, la adquisición del solar por el consultante tributará al tipo general del Impuesto del 21 por ciento (18 por ciento hasta el 31 de agosto de 2012), al no resultar aplicable ningún supuesto de los previstos en el artículo 91 de la Ley 37/1992.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-Uno-20º