La operación tributará por IVA si constituye una entrega de bienes o prestación de servicios realizada por empresario en ejercicio de su actividad empresarial y no goza de exención en IVA; en tal caso quedará excluida de la sujeción a ITPAJD. Tributará por ITPAJD cuando la operación no esté sujeta a IVA o, estándolo, resulte exenta (especialmente en caso de inmuebles exentos en IVA o transmisión de patrimonio empresarial no sujeta a IVA). La calificación depende de si concurren los requisitos de sujeción y no-exención en IVA: descarta ITPAJD → abre IVA cuando hay sujeción sin exención; descarta IVA → abre ITPAJD cuando hay exención en IVA o no-sujeción.
Hechos
El consultante, persona física, quiere adquirir a un banco, que la posee por ejecución hipotecaria, una parcela calificada como suelo urbano.
Cuestión planteada
Dicha operación de compraventa ¿tributaría por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)
Contestación
El artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD– determina en la letra A) de su apartado 1 y en su apartado 5 lo siguiente:
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
…
5. No estarán sujetas al concepto de “transmisiones patrimoniales onerosas”, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”.
Por otra parte, el artículo 31.2 del TRLITPAJD establece que:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”.
Vista la normativa expuesta la sujeción al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas dependerá de que la operación no quede sujeta al IVA, o que estando sujeta a dicho impuesto, no resulte exenta del mismo.
A este respecto, de acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), “Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
De acuerdo con el apartado dos del citado artículo 4 de la Ley del Impuesto, “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”.
El artículo 5 de la misma Ley señala que, a los efectos de lo dispuesto en dicho texto legal, “se reputarán empresarios o profesionales:
(…)
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
(…)
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.”.
Según se desprende de la somera información aportada en el escrito de consulta, el vendedor de la parcela es un banco, que la ha adquirido por ejecución hipotecaria y que, normalmente, intervendrá en condición de empresario o profesional por dicha operación a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, la entrega de la parcela a que hace referencia el escrito de consulta estará sujeta al citado Impuesto.
En el caso de que la entrega de la parcela, a que hace referencia el escrito de consulta, esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido podría serle de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20 de la Ley 37/1992, de acuerdo con el cual estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.”.
Por tanto, la exención prevista en el citado artículo resulta de aplicación exclusivamente a las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables en las condiciones previstas en el mismo, quedando los solares como el objeto de consulta, excluidos expresamente de la misma.
En efecto, en el urbanismo español, un solar edificable es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado. En concreto, el artículo 12 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (BOE de 26 de junio), señala, en relación con las situaciones básicas del suelo, lo siguiente:
“1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
(…)
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.
(…)”.
Por tanto este Centro directivo le informa que, puesto que los solares tienen la naturaleza de suelo urbanizado, no les resulta de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992, de tal forma que la venta al consultante de una parcela calificada como suelo urbano por un banco, es, con la información disponible, una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Al estar la compraventa sujeta y no exenta del IVA, la escritura que recoja la adquisición de la parcela resultará sujeta al concepto de actos jurídicos documentados del ITPAJD al cumplir con todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD:
- Primera copia de una escritura.
- Inscribible en el Registro de la Propiedad.
- De contenido valuable.
- No sujeta a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas ni de operaciones societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992, arts. 4, 5 y 20.uno.20. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7, 31-2