La modificación de cuotas en elementos comunes de comunidades de propietarios constituye convención sujeta a ITP/AJD como acto inscribible, con base imponible en el valor de los bienes o derechos cuya participación se modifica. La operación se desglosa en tres convenciones diferenciadas (cesión del local por cooperativa, afectación como elemento común y modificación de cuotas), siendo esta última gravable de forma independiente conforme al artículo 4 del TRLTP/AJD, aplicándose el tipo de gravamen establecido por la comunidad autónoma o, en su defecto, el 0,50% según artículo 31.2.
Hechos
Una cooperativa de viviendas, titular privativa de un local utilizado por la comunidad de propietarios del edificio donde se encuentra para realizar las reuniones de la Junta de Propietarios, quiere cederlo a la referida Comunidad, quién posteriormente lo afectará como elemento común del edificio, con la consiguiente modificación de las cuotas de participación en los elementos comunes.
Cuestión planteada
La modificación de las cuotas en los elementos comunes, ¿está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados? ¿Cuál sería en su caso la base imponible?
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el los artículos 4, 30 y 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre):
Artículo 4.
“A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al Impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”.
Artículo 30.
“1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”.
Artículo 31.
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
Conforme al primero de los preceptos transcritos, cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al Impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, pudiendo distinguir al respecto las siguientes convenciones en la operación planteada:
Cesión de un local por la cooperativa en favor de los titulares de las viviendas que integran la comunidad de propietarios.
Afectación del referido bien por la comunidad de propietarios como elemento común.
Modificación de las cuotas de participación en los elementos comunes.
En cuanto a la primera de las convenciones señaladas, lo primero a tener en cuenta es que la Cooperativa es una entidad con personalidad jurídica independiente de los socios que la constituyen, y que, por tanto, el hecho de que una determinada finca, cuya titularidad pertenece a la Cooperativa, se convierta en propiedad privativa de los titulares de las viviendas que integran la comunidad de propietarios, para ser considerada elemento común del edificio, constituye una transmisión de la propiedad del referido inmueble.
La tributación de dicha transmisión dependerá del medio jurídico empleado para llevar a cabo el traspaso de la titularidad del inmueble, ya sea mediante disolución de la cooperativa, en cuyo caso procedería aplicar la modalidad de Operaciones Societarias del ITP y AJD, o mediante la transmisión onerosa o gratuita del bien, en cuyo caso procedería tributar por la modalidad Transmisiones Onerosas del ITP y AJD o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Respecto de la segunda de las convenciones, la operación de afectación del local como elemento común del edificio, debe analizarse si cumple los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, en cuyo caso la escritura pública en la que se formalice estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales. Los requisitos son los siguientes:
Tratarse de primeras copias de escrituras y actas notariales.
Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial (Oficina Española de Patentes y Marcas) y de Bienes Muebles.
No estar sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
De los requisitos anteriores, parece necesario analizar si se cumplen el segundo y el tercero –que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable en el caso planteado y que el acto sea inscribible–, pues los otros dos sí se cumplen.
A este respecto, debe afirmarse que el objeto de la escritura pública es el local cedido por la Cooperativa, teniendo, por tanto, carácter valuable. Y, por último, cabe recordar que, según el artículo 8.5º del texto refundido de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (BOE de 29 de mayo de 1946), son inscribibles “los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen”).
Consecuencia de lo expuesto es que la escritura pública en la que se formalice la operación de afectación de un elemento privativo del edificio, para convertirlo en elemento común, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP.
En cuanto a la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, estará constituida por “el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”.
Y respecto de la última de las convenciones, la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de afectación del local como elemento común del edificio (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio), no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, porque no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura.
En este sentido se ha manifestado este centro directivo en la contestación a consulta nº 1865-02 (de 29 de noviembre de 2002), en la que se decía, entre otras cosas, que “la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura ...”.
CONCLUSIÓN
Primera. La conversión de una determinada finca, elemento privativo propiedad de la Cooperativa, en elemento común propiedad de los titulares de las viviendas, constituye una transmisión de bien inmueble que deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o por el ITP y AJD, en sus modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Operaciones Societarias en función del medio jurídico que se utilice para llevar a cabo el traspaso de la titularidad del bien.
Segunda. El acuerdo por el que el local cedido a la comunidad de propietarios deja de ser privativo, para convertirse en elemento común, estará sujeto a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del Texto Refundido, siendo la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, “el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”.
Tercera: La consecuente variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 4, 30 y 31-2