Para una adquisición por herencia de inmueble ya construido, el valor de adquisición en IRPF se integra por el valor declarado o comprobado a ISD (sin exceder valor de mercado en fecha del fallecimiento) más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el heredero. Los gastos de escritura de obra nueva, siendo trámite necesario para la transmisión posterior, minoran el valor de transmisión (art. 35.2 LIRPF) —no incrementan el valor de adquisición— al resultar satisfechos por el transmitente en el momento de la venta.
Hechos
En el año 2014 la consultante adquirió por herencia una finca valorada en 85.000 euros, en la que existía una vivienda construida, según el catastro Inmobiliario, en el año 1980, si bien la vivienda no figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad ni se hizo constar en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En el año 2016 se ha otorgado escritura de obra nueva existente, valorándose la vivienda en 51702,02 euros y, posteriormente, se ha vendido a un tercero.
Cuestión planteada
Importe a consignar como valor de adquisición de la finca, y si los gastos derivados del otorgamiento de la escritura de obra nueva supondrían un mayor valor de adquisición o un menor valor de transmisión.
Contestación
La transmisión del inmueble generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la LRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Y el artículo 36:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(..)”.
De acuerdo con lo expuesto, dado que la consultante no ha satisfecho importe alguno por la construcción de la vivienda, al estar ya construida cuando adquirió el inmueble por herencia, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del valor declarado o, en su caso, comprobado, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En cuanto a los gastos derivados del otorgamiento de la escritura de obra nueva, al ser un trámite necesario para la transmisión del inmueble, supondrán un menor valor de transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 36