El valor de adquisición del solar para determinar la ganancia o pérdida patrimonial incluye, conforme al artículo 35.1.b) LIRPF, el importe real de compra más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente, expresamente el IVA y el ITP/AJD. En la transmisión, estos mismos gastos y tributos se deducen del valor de enajenación si son satisfechos por el transmitente, limitando así la base imponible a la variación neta del patrimonio.
Hechos
El consultante adquirió un solar para construirse una casa. En el momento actual tiene previsto vender el mismo.
Cuestión planteada
Determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del solar. Valor de adquisición, inclusión de los impuestos satisfechos en la compra del mismo.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
La venta de un solar adquirido para la construcción de la vivienda del consultante constituye, a efectos del IRPF, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial),
El artículo 34 de la LIRPF, regula el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales, norma general, y dispone que:
“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”
Por su parte el artículo 35 de la LIRPF, regula las transmisiones a título oneroso, y dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.”
Por tanto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formará parte del valor de adquisición del solar el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en el solar y los gastos incurridos por el Impuesto sobre el Valor Añadido y por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que hayan sido satisfechos por la consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33.1, 34 y 35.