Una comunidad de bienes que realiza actividades de arrendamiento de inmuebles reúne la condición de empresario o profesional conforme al artículo 5.1.c) LIVAy, por tanto, sus operaciones están sujetas al IVA. No obstante, el arrendamiento de edificaciones puede beneficiarse de la exención del artículo 20.22º LIVA si concurren los requisitos (segunda o ulterior entrega, edificación terminada, ausencia de utilización ininterrumpida previa). La comunidad de bienes, siendo empresario, ostenta legitimación para renunciar a dicha exención conforme al artículo 20.Tres LIVA, generando así la obligación de repercutir IVA en las rentas de alquiler.
Hechos
La consultante es una comunidad de bienes formada por cuatro hermanos, que tiene como objeto el arrendamiento de unos locales que han recibido en herencia. El arrendatario de uno de los inmuebles, que es una sociedad limitada ha manifestado su intención de comprar el inmueble, proponiendo que la consultante renuncie a la exención del artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, para tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido a través del mecanismo de inversión del sujeto pasivo.
Cuestión planteada
Consideración de la comunidad de bienes consultante como empresario o profesional, a efectos de poder renunciar a la exención.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (BOE de 29 de diciembre), establece que "Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.".
Por su parte, el apartado uno, letra c) del artículo 5 de la misma Ley establece que se reputarán empresarios o profesionales a “quienes efectúen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes”.
Por lo que se refiere a las comunidades de bienes, el artículo 392 del Código Civil señala que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece en pro indiviso a varias personas, como sucede en el caso objeto de consulta.
Por su parte, el artículo 84.Tres de la Ley del Impuesto establece que “tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.”.
En consecuencia, la comunidad de bienes consultante tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, en virtud de lo señalado en el artículo 5.Uno.c) de la Ley 37/1992, ya que realiza una actividad de arrendamiento de inmuebles.
Por lo tanto, la operación objeto de consulta estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- No obstante dicha sujeción, el artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece una serie de exenciones en operaciones interiores, disponiendo que:
“Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:
(…).
22º. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número 1.º del artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.
La exención prevista en este número no se aplicará:
a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.
Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.
b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”.
De la escueta información contenida en el escrito de consulta parece deducirse que la operación a analizar tiene, efectivamente, la consideración de segunda entrega de una edificación, que no responde al ejercicio de una opción de compra ni a los restantes supuestos de exclusión contenidos en el artículo 20.Uno.22º. Así pues, la operación estaría en principio exenta del Impuesto.
No obstante, el apartado dos del mismo artículo 20 prevé la posibilidad de renuncia a la citada exención, si se reúnen determinadas condiciones:
“Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”.
Así pues, siendo la adquirente una sociedad limitada, la consultante podrá renunciar a la exención siempre que se cumplan los requisitos previstos, pudiendo la adquirente deducir total o parcialmente el Impuesto soportado y destinando el local adquirido a la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.
3.- Por último, en caso de renunciarse a la exención del artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, resultará de aplicación el mecanismo de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley del Impuesto:
“Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:
1º. Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al Impuesto, salvo lo dispuesto en los números siguientes.
2º. Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:
(…).
e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:
(…).
– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
(…).”.
Así pues, en la operación objeto de consulta, será la sociedad limitada adquirente quien ostente la condición de sujeto pasivo, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. - 4-Uno; 5-Uno-c); 20-Uno-22º; 84-Uno-2º-e) y Tres