La base imponible del ITP en transmisiones de vivienda se determina por el valor real del bien, deducibles únicamente las cargas que disminuyan realmente su valor (como censos o pensiones), no las obligaciones personales del adquirente ni aquellas que meramente reduzcan el precio a pagar. Cuando existan cargas no deducibles, se presume su rebaja en el precio convenido, aumentándose el valor declarado en el importe de las mismas, salvo estipulación expresa en contrario o reserva de precio por el adquirente. El valor real prevalece sobre el valor declarado a efectos de comprobación administrativa.
Hechos
La sociedad arrendadora y propietaria del inmueble donde vive el consultante le notifica que ha decidido vender este inmueble a otra sociedad. En virtud del derecho de tanteo, el consultante adquiere el inmueble al precio que habían fijado las entidades, siendo este muy inferior al valor fijado por la Comunidad Autónoma.
Cuestión planteada
Valor de la compra venta de la vivienda.
Contestación
El artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TRLITPAJD), establece en su apartado 1 que “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.”
Por otro lado el artículo 37 del reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio), establece que:
“1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.
2. A efectos de la fijación del valor real de los bienes y derechos transmitidos serán deducibles del valor comprobado por la Administración las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que afecten a los bienes y aparezcan directamente establecidos sobre los mismos. En este sentido, serán deducibles las cargas que, como los censos y las pensiones, disminuyen realmente el capital o valor de los bienes transmitidos sin que merezcan tal consideración las cargas que constituyan obligación personal del adquirente ni aquellas que puedan suponer una minoración en el precio a satisfacer, pero no una disminución del valor de lo transmitido, aunque se hallen garantizadas con prenda o hipoteca.”
Por otra parte el artículo 38 del mismo texto legal recoge que:
“Todas las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, se presumirá que han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio y, en consecuencia, se aumentará a éste, para determinar el valor declarado, el importe de las cargas que, según el artículo 37 anterior, no tienen la consideración de deducibles, salvo que los contratantes estipulen expresamente la deducción de estas cargas del precio fijado, o el adquirente se reserve parte de éste para satisfacer aquéllas. “
Por tanto, vemos que para la determinación del valor real no deben tenerse en consideración aquellas cargas que “puedan suponer una minoración en el precio a satisfacer, pero no una disminución del valor de lo transmitido, como podría entenderse que sucede en la denominada “carga arrendaticia”. El concepto de valor real hace referencia al verdadero valor del bien y puede o no coincidir con el valor declarado por los interesados, o con el precio cierto satisfecho en una determinada operación. El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 7 de mayo de 1991 ha establecido que no existe un sentido jurídico ni tampoco técnico de lo que es el valor real, por lo que hay que acudir al sentido usual y concluir así que el valor real es la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa.
La distinción entre precio efectivo y valor real permite la aplicación del artículo 46.1 del TRLITPAJD, el cual faculta a la Administración para “comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado”, añadiendo el número 2 que “la comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria”, referencia que hoy debe entenderse hecha al artículo 57 de la vigente Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre, que establece que:
“1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:
a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.
b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.(…)
c) Precios medios en el mercado.
d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
e) Dictamen de peritos de la Administración.
(…)
i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.”
Por otro lado el artículo 134.1 de la citada Ley 58/2003, establece que “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 34.1 del mismo cuerpo legal que incluye entre los derechos y garantías de los obligados tributarios “el derecho a ser informado de los valores de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión”. El citado precepto tiene su origen en el artículo 25 de la Ley de Derechos y Garantías del Contribuyente, (Ley 25/1998, de 20 de marzo) del que se derivaba la clara voluntad del legislador de lograr una mayor seguridad jurídica para el contribuyente en materia de comprobación del valor real, posibilitando que los interesados se acogieran a una referencia cierta a la hora de practicar las correspondientes autoliquidaciones.
En conclusión, la base imponible que deberá declarar el interesado será el valor real o verdadero valor del bien y no el que resulte de capitalizar la renta anual en aplicación de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahora bien, si al realizar la autoliquidación el interesado tomase como base imponible de la transmisión el valor del bien publicado por la propia Administración actuante, en aplicación de alguno de los medios de comprobación de valores establecido en la Ley General Tributaria, como es el caso de los “precios medios en el mercado” a que se refiere el artículo 57.1.c), quedará excluida la posibilidad de comprobar el valor por parte de dicha Administración, que deberá admitir el valor fijado por ella previamente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 58/2003, art. 34-1 y 57. RITPAJD RD 828/1995 art. 37 y 38. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 10-1 y 46