La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe total obtenido se reinvierta en adquisición de nueva vivienda habitual dentro de dos años desde la transmisión (art. 41 RIRPF). Tratándose de construcción, la adquisición jurídica debe completarse en ese plazo de dos años, independientemente del momento de inicio de obras. Ambas viviendas deben ostentar la condición de habitual. El incumplimiento de plazos genera tributación de la ganancia no exenta con imputación al período de obtención e intereses de demora.
Hechos
El consultante transmitió en diciembre de 2015 su vivienda habitual, manifestando, en la declaración correspondiente a dicho ejercicio, su intención de reinvertir dentro de los dos años siguientes. En diciembre de 2016 firmará contrato con una constructora para la adquisición de su futura nueva vivienda habitual, cuya construcción está prevista finalice en marzo de 2018, realizando hasta entonces cuantos pagos exija la constructora.
Cuestión planteada
Si cumple con los plazos requeridos para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
(…)
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual
(…)
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
El requisito de la calificación como habitual, para aplicar la exención, ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.
Respecto de la vivienda que se adquiere, tratándose de un supuesto de construcción, es necesario, para poder aplicar la exención por reinversión, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.
La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
En definitiva, al transmitir el consultante su vivienda habitual en diciembre de 2015, para poder acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de su nueva vivienda habitual tendría que producirse dentro de los dos años posteriores a dicha transmisión, a lo más tardar el mismo día del mes de diciembre en el que se transmitió del año 2017, sin que exista regulación de ampliación de plazo alguno. De no adquirir en plazo, el contribuyente perdería el derecho a exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder a regularizar su situación conforme dispone el artículo 41.5 del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art.38
RD 439/2007 Art. 41.3