Los rendimientos derivados del arrendamiento de vivienda —no calificable como actividad económica— constituyen rendimientos del capital inmobiliario atribuibles al contribuyente conforme a la titularidad jurídica del bien según registros públicos y pruebas aportadas. En régimen de gananciales, la titularidad se imputa por mitad a cada cónyuge salvo justificación de cuota diferente. La DGT confirma que la individualización se rige por las normas de titularidad civil aplicables y, subsidiariamente, por la presunción administrativa en favor de quien figure en registros fiscales o públicos cuando no conste acreditación clara.
Hechos
En el año 2006, estando soltero, el consultante adquirió su vivienda habitual, utilizando financiación ajena. En el año 2011 contrajo matrimonio en régimen de gananciales, abonando las cuotas del préstamo con dinero ganancial. A finales de 2015 el matrimonio trasladó su residencia a otra vivienda, arrendando la anterior.
Cuestión planteada
Individualización de las rentas derivadas del arrendamiento.
Contestación
Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento de la vivienda no se realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22, según el cual:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
(…).”
La individualización de rentas se encuentra recogida en el artículo 11 de la LIRPF, estableciendo en su apartado 1 que “la renta se entenderá obtenida por los contribuyentes en función del origen o fuente de aquella, cualquiera que sea, en su caso, el régimen económico del matrimonio”.
Los apartados siguientes del citado artículo 11 recogen las reglas de individualización de los rendimientos y ganancias y pérdidas patrimoniales, siendo en el apartado 3 donde se regulan las reglas de individualización de los rendimientos del capital, configurándolas de la siguiente forma:
“Los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes que sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de que provengan dichos rendimientos según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la Administración.
En su caso, serán de aplicación las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidos en las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio, así como en los preceptos de la legislación civil aplicables en cada caso a las relaciones patrimoniales entre los miembros de la familia.
La titularidad de los bienes y derechos que conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, sean comunes a ambos cónyuges, se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.
Cuando no resulte debidamente acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal u otros de carácter público.”
Al haber contraído matrimonio bajo el régimen de la sociedad de gananciales, y haberse adquirido la vivienda con anterioridad por uno de los cónyuges, utilizando financiación ajena, procede traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.354 del Código Civil.
Art. 1.357. "Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”
Art. 1.354. "Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.”
Al existir financiación ajena, y en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, cabe señalar que el Tribunal Supremo, en sentencia de 31 de octubre de 1989, equipara los pagos efectuados para amortizar el préstamo hipotecario con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.
Dado que, según la información facilitada por el consultante, se trata de la vivienda familiar, término acuñado en el párrafo segundo del artículo 1.357 del Código Civil, será, por tanto, de aplicación este precepto, y, en consecuencia, también su artículo 1.354.
La titularidad de la vivienda corresponderá, por tanto, al consultante y a la propia sociedad de gananciales, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones. Al consultante, titular originario, por las aportaciones efectuadas desde su adquisición hasta la celebración del matrimonio y por las aportaciones efectuadas desde el traslado a la nueva vivienda, y a la sociedad de gananciales, desde la celebración del matrimonio hasta el cambio de residencia, por las aportaciones realizadas con fondos gananciales.
Conforme con todo lo expuesto, los rendimientos correspondientes al arrendamiento de la vivienda, que constituyó, desde la celebración del matrimonio y hasta el cambio de residencia, la vivienda familiar, procederá atribuirlos de acuerdo con la titularidad jurídica de la misma, es decir, en función de la proporción indicada en el párrafo anterior.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 11 y 22